Bauliche Altlasten und ihr Einfluss auf den Verkehrswert

Einleitung

Bauliche Altlasten sind ein bedeutendes Thema im Immobiliensektor, insbesondere in der Schweiz, wo viele Gebäude vor 1990 errichtet wurden. Ein zentrales Problem stellt die Belastung mit Asbest dar, da dieser Baustoff aufgrund seiner positiven technischen Eigenschaften weit verbreitet war. Trotz eines Asbestverbots seit 1989 bestehen weiterhin Risiken, die sich auf den Verkehrswert von Immobilien auswirken können.

Asbest in Bauwerken

Laut der Schweizerischen Unfallversicherung Suva enthalten rund 80 Prozent der vor 1990 gebauten Immobilien Asbest. Asbest wurde in verschiedenen Formen verwendet, darunter:

• Starkgebundene Produkte: Asbestzementplatten, Fassadenverkleidungen, Dach- und Wellplatten sowie Druck- und Kanalrohre.

• Schwachgebundene Produkte: Spritzasbest-Isolationen, Asbest-Leichtbauplatten, Dichtungsmaterialien und Bodenbeläge.

Während starkgebundener Asbest in der Regel ungefährlich bleibt, solange er nicht mechanisch bearbeitet wird, können schwachgebundene Produkte bereits bei leichter Beanspruchung zu einer gesundheitsschädlichen Belastung der Raumluft führen.

Auswirkungen auf den Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Gebäudes setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen.

Bewertungsschema:

• Für selbstgenutzte Immobilien:

• Für Renditeobjekte:

Einfluss von Asbest

Die Existenz von Asbest in einem Gebäude bedeutet nicht automatisch eine sofortige Sanierungspflicht. In vielen Fällen kann eine Sanierung im Rahmen eines normalen Erneuerungszyklus (30 bis 35 Jahre) erfolgen. Entscheidend für den Verkehrswert ist jedoch, dass zusätzliche Sanierungskosten berücksichtigt werden müssen.

Beispiel: Die fachgerechte Entfernung eines zehn Quadratmeter großen asbesthaltigen Bodenbelags kann Kosten von bis zu 4.000 CHF verursachen. Diese Zusatzkosten wirken sich wertmindernd auf den Verkehrswert aus.

Fazit

Bauliche Altlasten, insbesondere Asbest, stellen eine Herausforderung für Immobilieneigentümer und Investoren dar. Während das Vorhandensein von Asbest nicht zwangsläufig zu einer sofortigen Sanierung verpflichtet, müssen die zusätzlichen Sanierungskosten bei der Bewertung des Verkehrswerts berücksichtigt werden. Eine frühzeitige Analyse und strategische Planung ermöglichen es, finanzielle Einbußen zu minimieren und eine sichere Nutzung der Immobilien langfristig zu gewährleisten.