Basel III final und die neue Realität auf dem Schweizer Immobilien-Markt

Wie Regulierung, Tragbarkeits­hürden und Private-Debt-Boom die Wohneigentums­träume der Mittelklasse verändern

1 | Ein Paukenschlag zum Jahres­wechsel

Seit dem 1. Januar 2025 ist «Basel III final» mit dem berühmt-berüchtigten «Swiss Finish» in Kraft. Hinter dem trockenen Kürzel steckt eine Neukalibrierung der Eigenkapitalregeln: Kredite mit tiefem Risiko – etwa selbstgenutzte Eigenheime bis 65 % Belehnung – werden für Banken günstiger, hoch belehnte Renditeobjekte hingegen deutlich teurer. Die verschobenen Risikogewichte zeigen sich anschaulich in der neuen Eigenmittelverordnung (ERV) – bis zu 160 % Risikogewicht für projektierte Renditeliegenschaften sind möglich.

2 | Wenn Tragbarkeit das Zünglein an der Waage wird

Die Schweiz kennt seit Jahren die Faustformel: maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens darf für kalkulatorische Zinsen (5 %), Amortisation und Unterhalt draufgehen. Wer 85'000 bis 100'000 CHF verdient, stösst damit bei 500'000 bis 600'000 CHF Kaufpreis an die Grenze. Doch in Zürich oder Genf kosten selbst 2-Zimmer-Wohnungen oft 900'000 CHF und mehr. Das reale Problem ist also weniger «10 % hartes Eigenkapital» als die Tragbarkeit bei heutigen Preisniveaus.

3 | Die Praxis: 808 Marktexperten unter der Lupe

Laut einer FPRE-Befragung 2025 berichten 28 % von schwierigeren Bedingungen und 24 % von weniger Ausnahmen (ETP). Besonders bei Mehrfamilienhäusern über 67 % Belehnung oder bei STWE-Projekten melden viele Kreditabsagen.

4 | Wer verliert, wer gewinnt?

• Eigenheim ≤ 65 % LTV: Gewinner sind gut verdienende Käufer mit viel Eigenkapital

• Eigenheim > 80 % LTV: Verlierer sind junge Familien ohne Erbvorbezug

• Renditeprojekte: Finanzierung schwer bis unmöglich

• Private Debt boomt – Family Offices und Pensionskassen springen ein.

5 | Das grosse Zittern um die Mittelklasse

Die SNB sieht keine Kreditverknappung, aber in der Praxis brauchen viele Haushalte mehr Eigenkapital. In heissen Märkten wird heute unter dem Marktwert beliehen – faktisch sind bis zu 30 % EK nötig. Wohneigentum verlagert sich in die Peripherie.

6 | Regulierungswettlauf: Was droht als Nächstes?

• FINMA-Haircut: zusätzliche Sicherheitsabschläge auf Marktwerte

• IWF-Empfehlung: verbindliche Debt-to-Income-Quoten

• Einzelkreditreporting: über 130 Datenpunkte ab 2027

7 | Handlungsoptionen für Stakeholder

• Privatkäufer: Säule 3a & 2 nutzen, regional flexibel bleiben

• Projektentwickler: frühzeitig Finanzierung sichern

• Banken: ETP-Governance schärfen- Politik: gezielte Förderinstrumente statt Pauschallösungen

8 | Fazit: Stabilität hat ihren Preis

Basel III stärkt das System, trifft aber die Mittelschicht. Höhere Preise plus Kreditregeln erschweren Eigentum.

Lösungen:

1. Regional differenzierte borrower-based-Regeln

2. Eigenkapital-Pooling fördern

3. Private-Debt regulieren und nutzen