Im Fokus: Die Kostenmiete

Kostenmiete

1. Einleitung

Die Kostenmiete bezeichnet ein Mietmodell, bei dem der Wohnungsvermieter nur die tatsächlichen Kosten deckt – ohne Gewinnerzielungsabsicht. Dieses Modell wird vor allem von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und im öffentlich geförderten Wohnungsbau angewendet. Es dient der Erhaltung von leistbarem Wohnraum und unterscheidet sich von der Marktmiete, bei der Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen.

2. Rechts- und Rahmenbedingungen

Rechtliche Orientierung bietet das Obligationenrecht (Art. 269 ff. OR) und die Verordnung über Miete und Pacht (VMWG). Danach muss die Miete kostendeckend sein, mit einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Eine Nettorendite von maximal 2,0 % über dem aktuellen Referenzzinssatz gilt als akzeptabel.

In Zürich und weiteren Kantonen gibt es zusätzliche Regelungen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat ein Standardmodell entwickelt, welches laut Wüest Partner Studien deutlich günstigere Mieten in Städten ermöglicht – teilweise bis zu 35 % unter Marktmiete.

3. Kalkulation der Kostenmiete

Die Kostenmiete setzt sich zusammen aus Finanzierungskosten und Betriebskosten:

• Finanzierungskosten: Abhängig vom Referenzzinssatz (z. B. 1.5 % Stand März 2025).

• Betriebskosten: Pauschal 3,25 % auf den Gebäudeversicherungswert für Unterhalt, Verwaltung etc.

  
  

4. Aktuelle Entwicklungen (Stand 2025)

Studien von Wüest Partner (2024) zeigen: In Städten sind Kostenmieten deutlich günstiger (~35 %) als Marktmieten, auf dem Land beträgt der Unterschied ~10 %.

Eine HSLU-Studie (2025) besagt: 64 % der Haushalte könnten sich Wohnungen leisten, wenn flächendeckend Kostenmieten gelten würden.

Politisch relevant ist eine neue Mietpreis-Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbands (2025), welche die gesetzliche Verankerung der Kostenmiete fordert. Kritik kommt vom Hauseigentümerverband.

5. Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Leistbares Wohnen, oft 30–35 % günstiger

• Transparenz, keine Spekulation- Automatische Anpassung an Zins- und Kostenveränderungen

Nachteile:

• Wenig Flexibilität- Gilt meist nur für gemeinnützige Anbieter

• Kein automatischer Mieterschutz, Einsprache nötig

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6. Fazit / Zusammenfassung

Kostenmiete deckt nur effektive Kosten. Sie basiert rechtlich auf dem OR und der VMWG. Das BWO-Modell und Studien zeigen: In Städten sind Kostenmieten deutlich günstiger. Politische Debatten über ihre Verankerung laufen. Das Modell bietet eine stabile Alternative zu renditeorientierten Marktmieten.

Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse

• Kostenmiete = Deckung effektiver Kosten, keine Gewinnabsicht

• Basis: OR, VMWG, BWO-Modell

• Mietreduktion v. a. in Städten: 30–35 % günstiger

• Politische Diskussion zur Verankerung läuft

• Kontrolle lokal möglich, Mieterrechte gestärkt