Ist Wohneigentum im Kanton Aargau seit der neuen Steuergesetzrevision besser erschwinglich?

Steuergesetz

Seit dem 1. Januar 2025 ist im Kanton Aargau die revidierte Gesetzesgrundlage zur Liegenschaftsbewertung in Kraft. Ziel dieser Revision ist es, die amtlichen Werte von Immobilien besser an die tatsächlichen Marktverhältnisse anzupassen. Doch was bedeutet das konkret für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum – und für bestehende Eigentümer?

Keine direkte Verbesserung der Erschwinglichkeit

Die Steuergesetzrevision wirkt sich primär auf die steuerlichen Grundlagen aus, nicht auf die Marktpreise von Immobilien. Das heisst: Kaufpreise, Hypothekarzinsen und die Nachfrage nach Wohneigentum bleiben davon unberührt. Die Erschwinglichkeit – also die Frage, ob sich Haushalte ein Eigenheim leisten können – verbessert sich durch die Revision nicht direkt.

Einfluss auf den Eigenmietwert

Ein zentraler Aspekt ist die Anpassung der Eigenmietwerte, die auf Basis des amtlichen Verkehrswerts berechnet werden. Durch die angepassten Bewertungsgrundlagen steigen in vielen Fällen die amtlichen Werte – was auch eine Erhöhung des Eigenmietwerts zur Folge hat. Da dieser als fiktives Einkommen versteuert wird, kann das zu einer höheren Einkommenssteuerbelastung für Eigentümer führen. Besonders betroffen sind Eigentümer mit bereits stark amortisierten oder schuldenfreien Liegenschaften, bei denen die Abzüge (z. B. Schuldzinsen) gering ausfallen.

Fazit:

Die neue Bewertungssystematik schafft zwar eine realitätsnähere Grundlage für die Besteuerung von Immobilien, macht Wohneigentum aber nicht günstiger – im Gegenteil: Bestehende Eigentümer müssen je nach Lage und Objekt mit einer spürbaren Erhöhung des Eigenmietwerts und der steuerlichen Belastung rechnen. Wer heute kaufen möchte, sollte die langfristigen Steuerfolgen gut kalkulieren.

Berechnung Einfamilienhaus