Transparenzregister 2026: Warum die Schweizer Immobilienbranche vor einem Wendepunkt steht

Die Schweizer Immobilienwirtschaft gilt seit Jahrzehnten als sicherer Hafen für Kapital. Genau diese Attraktivität macht die Branche jedoch auch anfällig für Geldwäscherei, verschachtelte Beteiligungsstrukturen und undurchsichtige Eigentumsverhältnisse.

Mit dem neuen Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPG) und dem dazugehörigen Transparenzregister endet für viele Immobiliengesellschaften eine Ära der Intransparenz. Ab dem 1. Oktober 2026 müssen die wirtschaftlich berechtigten Personen hinter Immobilienvehikeln, Holdingstrukturen und Objektgesellschaften identifiziert und gemeldet werden.

Für die Immobilienbranche bedeutet das weit mehr als eine neue Meldepflicht: Es ist ein grundlegender Wandel der Compliance-, Transaktions- und Governance-Prozesse.

Immobilien als bevorzugtes Instrument für Geldwäscherei

Immobilien sind weltweit ein beliebtes Vehikel zur Verschleierung illegaler Vermögenswerte. Hohe Transaktionsvolumina, komplexe Eigentumsstrukturen und grenzüberschreitende Investitionen schaffen ideale Voraussetzungen, um die Herkunft von Geldern zu verschleiern.

Auch die Schweiz steht seit Jahren unter internationalem Druck, mehr Transparenz über die tatsächlichen Eigentümer von Gesellschaften und Immobilieninvestitionen zu schaffen. Mit dem Transparenzregister setzt der Gesetzgeber zentrale Empfehlungen der Financial Action Task Force um und nähert sich europäischen Standards an.

Die entscheidende Frage lautet künftig nicht mehr:

«Welche Gesellschaft besitzt die Liegenschaft?»

Sondern:

«Welche natürliche Person kontrolliert die Gesellschaft, die die Liegenschaft besitzt?»

Besonders betroffen in der Immobilienbranche: Immobiliengesellschaften und SPVs

Die neue Regulierung trifft insbesondere:

• Immobilien-AGs und Immobilien-GmbHs

• Objektgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPVs)

• Holdingstrukturen mit mehreren Beteiligungsebenen

• Family Offices mit Immobilienportfolios

• ausländische Gesellschaften mit Schweizer Grundeigentum

• Joint Ventures und Immobilienfondsstrukturen

  
  

Gerade im institutionellen Immobiliengeschäft werden Objekte häufig über mehrstufige Beteiligungsstrukturen gehalten. Künftig müssen diese Kontrollketten vollständig dokumentiert werden.

Besonders relevant: Auch bestimmte ausländische Rechtseinheiten, die Immobilien in der Schweiz besitzen oder erwerben, fallen unter die neuen Transparenzpflichten.

Eigentum allein genügt nicht mehr

Die Verordnung erweitert den Begriff der wirtschaftlichen Berechtigung deutlich.

Entscheidend ist nicht nur, wer mindestens 25 Prozent der Anteile oder Stimmrechte hält. Relevant ist auch, wer faktisch Kontrolle ausübt – etwa durch:

• Aktionärsbindungsverträge

• Vetorechte

• Treuhandvereinbarungen

• Finanzierungsinstrumente

• das Recht, Verwaltungsratsmitglieder zu ernennen oder abzuberufen.

  
  

Gerade in der Immobilienbranche sind solche Konstruktionen verbreitet.

Ein Investor kann beispielsweise über eine Holding nur 20 Prozent einer Objektgesellschaft halten, gleichzeitig aber über Finanzierungsvereinbarungen oder Sonderrechte die strategischen Entscheidungen kontrollieren – und damit meldepflichtig werden.

Neue Pflichten entlang der gesamten Transaktionskette

Die Auswirkungen beschränken sich nicht auf Eigentümergesellschaften.

Parallel zum Transparenzregister erweitert die Revision des Geldwäschereigesetzes die Sorgfaltspflichten für Beraterinnen und Berater bei Immobilientransaktionen erheblich. Künftig können unter anderem folgende Akteure dem GwG unterstellt werden:

• Anwältinnen und Anwälte

• Notarinnen und Notare

• Treuhänder

• Strukturierungsberater

• M&A-Berater im Immobilienbereich.

  
  

Wer berufsmässig an Immobilienkäufen oder -verkäufen mitwirkt, muss künftig verstärkt prüfen:

• Wer ist wirtschaftlich berechtigt?

• Woher stammen die eingesetzten Mittel?

• Stimmen die Angaben mit dem Transparenzregister überein?

• Gibt es Hinweise auf komplexe oder ungewöhnliche Kontrollstrukturen?

  
  

Damit werden Compliance-Prüfungen künftig zu einem integralen Bestandteil jeder Immobilientransaktion.

Due Diligence wird neu definiert

Die klassische Legal und Tax Due Diligence reicht künftig nicht mehr aus.

Immobilieninvestoren und Asset Manager müssen ihre Prüfprozesse erweitern um:

• Analyse der wirtschaftlich berechtigten Personen

• Überprüfung von Kontrollketten

• Dokumentation indirekter Beteiligungen

• Prüfung von Trusts und Treuhandverhältnissen

• laufende Aktualisierung der Eigentümerdaten.

  
  

Insbesondere bei internationalen Investoren wird der Aufwand steigen.

Denn bereits eine zwischengeschaltete Gesellschaft in einer ausländischen Jurisdiktion kann umfangreiche zusätzliche Abklärungen erforderlich machen.

Digitalisierung wird zum Wettbewerbsfaktor

Die Meldung an das Transparenzregister erfolgt primär über die Plattform EasyGov. Unternehmen müssen ihre Eigentümerdaten digital erfassen, laufend aktualisieren und revisionssicher dokumentieren.

Für Immobilienunternehmen bedeutet dies:

• Aufbau zentraler Beteiligungsregister

• Digitalisierung von Gesellschafterdaten

• Einführung klarer Verantwortlichkeiten

• Anpassung der Onboarding-Prozesse für Investoren

• Integration von Compliance-Prüfungen in Transaktionsabläufe

  
  

Wer diese Prozesse frühzeitig automatisiert, kann Transaktionen schneller und effizienter abwickeln.

Wer erst bei der nächsten Akquisition reagiert, riskiert Verzögerungen im Closing.

Was Verwaltungsräte und Geschäftsleitungen jetzt tun sollten

Die Einführung des Transparenzregisters ist kein reines Compliance-Projekt.

Sie betrifft die strategische Steuerung von Immobilienunternehmen.

Vier Massnahmen sollten jetzt Priorität haben:

1. Eigentümer- und Kontrollstrukturen analysieren 

2. Objektgesellschaften und SPVs inventarisieren 

3. Interne Verantwortlichkeiten definieren 

4. Transaktions- und Due-Diligence-Prozesse anpassen

   
   

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Familiengesellschaften, Joint Ventures und grenzüberschreitende Strukturen.

Hier liegt das grösste Risiko für unvollständige oder fehlerhafte Meldungen.

Fazit: Mehr Transparenz schafft mehr Vertrauen

Die Schweizer Immobilienbranche steht vor einer neuen Realität.

Das Transparenzregister wird den administrativen Aufwand erhöhen – gleichzeitig aber auch die Qualität von Transaktionen verbessern.

Klare Eigentumsverhältnisse schaffen Vertrauen bei Investoren, Banken und Behörden. Sie beschleunigen Due-Diligence-Prozesse und reduzieren regulatorische Risiken.

Künftig wird nicht mehr nur die Lage einer Immobilie über ihren Wert entscheiden.

Sondern auch die Transparenz ihrer Eigentümerstruktur.

Denn in einer zunehmend regulierten Immobilienwelt wird Compliance zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor.

Grundlage dieses Artikels ist der Entwurf der Verordnung über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPV). Ergänzend wurden aktuelle Informationen des Bundes sowie Fachbeiträge zum TJPG und zur Revision des Geldwäschereigesetzes berücksichtigt.