ZEV im Stockwerkeigentum

Chancen, rechtliche Grundlagen und wirtschaftliche Bedeutung des Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch

1. Einleitung

Die Energiewende stellt den Immobiliensektor vor neue Herausforderungen und Chancen. Gebäude spielen dabei eine zentrale Rolle, da sie einen erheblichen Anteil des Energieverbrauchs verursachen und gleichzeitig ein grosses Potenzial für die Produktion erneuerbarer Energie bieten. Photovoltaikanlagen auf Dächern von Mehrfamilienhäusern und Stockwerkeigentumsanlagen gewinnen deshalb zunehmend an Bedeutung.

Ein wichtiges Instrument zur Nutzung dieses Potenzials ist der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV). Dieses Modell ermöglicht es mehreren Parteien innerhalb eines Gebäudes oder mehrerer Gebäude, gemeinsam produzierten Strom – meist aus Photovoltaikanlagen – direkt vor Ort zu nutzen. Dadurch können Stromkosten reduziert, der Eigenverbrauch erhöht und die Wirtschaftlichkeit von Solaranlagen verbessert werden.

Gerade im Stockwerkeigentum bietet der ZEV ein grosses Potenzial, da mehrere Eigentümer und Haushalte gemeinsam von lokal erzeugtem Solarstrom profitieren können. Gleichzeitig bringt das Modell organisatorische, rechtliche und wirtschaftliche Herausforderungen mit sich.

Dieser Fachartikel beleuchtet die Funktionsweise des ZEV im Stockwerkeigentum, erläutert rechtliche Grundlagen und aktuelle Entwicklungen und zeigt auf, welche Chancen und Herausforderungen dieses Modell für Eigentümergemeinschaften bietet.

2. Grundlagen des Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch

2.1 Definition

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) bezeichnet den vertraglichen Zusammenschluss mehrerer Endstromverbraucher, um selbst erzeugte Energie gemeinsam zu nutzen. Typischerweise handelt es sich um Bewohner oder Nutzer eines Mehrfamilienhauses, die gemeinsam den Strom einer Photovoltaikanlage auf dem Gebäudedach beziehen.

Das grundlegende Prinzip ist einfach:

• Auf dem Gebäude wird eine Photovoltaikanlage installiert.

• Der produzierte Strom wird direkt im Gebäude verbraucht.

• Mehrere Parteien (Eigentümer oder Mieter) nutzen diesen Strom gemeinsam.

  
  

Der Strom wird also nicht zuerst ins öffentliche Netz eingespeist, sondern möglichst direkt vor Ort verbraucht. Dies erhöht den sogenannten Eigenverbrauchsanteil und verbessert die Wirtschaftlichkeit der Anlage.

2.2 Funktionsweise

Ein ZEV funktioniert technisch und organisatorisch nach einem klaren Prinzip:

1. Produktion von Solarstrom

   Eine Photovoltaikanlage produziert Strom auf dem Dach oder an der Fassade eines Gebäudes.

   
   

2. Interne Verteilung

   Der Strom wird innerhalb des Gebäudes an die teilnehmenden Parteien verteilt.

   
   

3. Gemeinsamer Netzanschluss

   Gegenüber dem Energieversorger tritt der ZEV als ein gemeinsamer Kunde auf.

   
   

4. Abrechnung innerhalb des ZEV

   Die interne Stromverteilung wird durch eine Messinfrastruktur und entsprechende Abrechnungssysteme erfasst.

   
   

Benötigt eine Partei mehr Strom, als die Anlage produziert, wird dieser weiterhin aus dem öffentlichen Netz bezogen. Umgekehrt kann überschüssiger Strom ins Netz eingespeist werden.

3. Rechtliche Grundlagen

3.1 Energiegesetz und Energieverordnung

Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch wurde im Rahmen der Schweizer Energiestrategie 2050 eingeführt und ist im Energiegesetz (EnG) sowie in der Energieverordnung (EnV) geregelt.

Wesentliche rechtliche Grundlagen sind:

• Art. 16 EnG: Eigenverbrauch von selbst erzeugter Energie

• Art. 17 EnG: Zusammenschluss mehrerer Endverbraucher zum Eigenverbrauch

• Art. 14–18 EnV: konkrete Ausgestaltung und Anforderungen

  
  

Das Gesetz erlaubt es Eigentümern ausdrücklich, selbst produzierten Strom am Ort der Produktion zu nutzen oder zu verkaufen.

3.2 Voraussetzungen für einen ZEV

Damit ein ZEV gegründet werden kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Die Teilnehmer müssen sich hinter demselben Netzanschlusspunkt befinden.

• Die Photovoltaikanlage muss eine Produktionsleistung von mindestens 10 % der Anschlussleistung aufweisen.

• Die Teilnehmer müssen einen vertraglichen Zusammenschluss bilden.

  
  

Innerhalb des ZEV werden alle Teilnehmer als eine Verbrauchseinheit gegenüber dem Netzbetreiber betrachtet.

4. ZEV im Stockwerkeigentum

4.1 Besonderheiten im STWEG

Im Stockwerkeigentum stellt der ZEV eine besondere Herausforderung dar, da mehrere Eigentümer gemeinsam über Investitionen entscheiden müssen.

Typische Beteiligte sind:

• Stockwerkeigentümer

• Mieter innerhalb der Eigentumswohnungen

• Immobilienverwaltungen

• Energieversorger

• ZEV-Dienstleister

  
  

Die Gründung eines ZEV erfolgt meist durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die über Installation und Betrieb der Photovoltaikanlage entscheidet.

4.2 Organisation innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Für die Umsetzung eines ZEV sind verschiedene organisatorische Entscheidungen notwendig:

• Finanzierung der Photovoltaikanlage

• Festlegung des Stromtarifs

• Regelung der Abrechnung

• Verwaltung des Systems

  
  

Oft wird eine Verwaltung oder ein spezialisierter ZEV-Dienstleister mit der Abrechnung beauftragt.

5. Wirtschaftliche Vorteile

Der ZEV bietet sowohl für Eigentümer als auch für Bewohner mehrere wirtschaftliche Vorteile.

5.1 Reduktion der Stromkosten

Solarstrom aus einer eigenen Anlage ist in der Regel günstiger als Strom aus dem öffentlichen Netz. Dadurch können Teilnehmer ihre Energiekosten reduzieren.

5.2 Höherer Eigenverbrauch

Je mehr Strom direkt im Gebäude genutzt wird, desto wirtschaftlicher ist eine Photovoltaikanlage. ZEV erhöhen den Eigenverbrauch deutlich.

5.3 Höhere Rentabilität der Photovoltaikanlage

Der Verkauf von Strom innerhalb des ZEV ist oft wirtschaftlich attraktiver als die Einspeisung ins Netz, da Einspeisevergütungen häufig relativ niedrig sind.

6. Technische und organisatorische Umsetzung

6.1 Mess- und Abrechnungssysteme

Ein ZEV benötigt eine eigene Messinfrastruktur, um den Stromverbrauch der einzelnen Parteien zu erfassen.

Typische Komponenten sind:

• Smart Meter

• Lastgangmessung

• Abrechnungssoftware

  
  

Diese Systeme ermöglichen eine transparente und faire Verteilung der Stromkosten.

6.2 Tarifgestaltung

Der Strompreis innerhalb eines ZEV darf nicht höher sein als der Preis des lokalen Energieversorgers. Gleichzeitig muss er die Kosten für Produktion, Betrieb und Verwaltung decken.

In vielen ZEV-Modellen wird ein einheitlicher Solartarif festgelegt.

7. Neue Entwicklungen: Virtueller ZEV

Seit 2025 ermöglicht das Schweizer Energierecht eine Erweiterung des Modells: den virtuellen ZEV (vZEV).

Dabei können mehrere Gebäude oder Grundstücke zu einer Eigenverbrauchsgemeinschaft zusammengeschlossen werden, auch wenn sie nicht physisch miteinander verbunden sind.

Die Verbindung erfolgt über das öffentliche Stromnetz, während die Messung und Abrechnung über intelligente Messsysteme erfolgt.

Diese Entwicklung eröffnet neue Möglichkeiten für:

• Quartierlösungen

• grössere Überbauungen

• Arealentwicklungen

8. Herausforderungen und Risiken

Trotz vieler Vorteile bringt der ZEV auch Herausforderungen mit sich.

8.1 Entscheidungsprozesse im Stockwerkeigentum

Die Einführung eines ZEV erfordert häufig Investitionen in Photovoltaikanlagen und Infrastruktur. Dafür ist meist ein Mehrheitsentscheid der Eigentümergemeinschaft notwendig. Unterschiedliche Interessen können die Umsetzung erschweren.

8.2 Komplexe Abrechnung

Die interne Stromverteilung erfordert eine präzise Messung und Abrechnung. Viele Eigentümergemeinschaften greifen daher auf spezialisierte Dienstleister zurück.

8.3 Technische und regulatorische Anforderungen

ZEV-Systeme müssen:

• gesetzliche Vorgaben erfüllen

• zertifizierte Messgeräte verwenden

• eine transparente Abrechnung gewährleisten

9. Bedeutung für die Energiewende

Der ZEV ist ein wichtiger Bestandteil der Schweizer Energiestrategie. Durch dezentrale Energieproduktion können:

• CO₂-Emissionen reduziert

• erneuerbare Energien ausgebaut

• Stromnetze entlastet werden

  
  

Gebäude spielen eine Schlüsselrolle in diesem Transformationsprozess, da sie einen grossen Teil des Energieverbrauchs verursachen.

Eigenverbrauchsgemeinschaften wie ZEV ermöglichen eine lokale, nachhaltige und wirtschaftliche Energieversorgung.

10. Fazit

Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch stellt eine innovative Lösung dar, um erneuerbare Energie im Gebäudebereich effizient zu nutzen. Besonders im Stockwerkeigentum bietet der ZEV grosse Chancen, da mehrere Parteien gemeinsam von lokal produziertem Solarstrom profitieren können.

Neben wirtschaftlichen Vorteilen trägt das Modell auch zur Umsetzung der Energiewende bei. Durch steigende Strompreise, neue gesetzliche Rahmenbedingungen und technologische Entwicklungen dürfte die Bedeutung von ZEV-Modellen in Zukunft weiter zunehmen.

Gleichzeitig zeigt die Praxis, dass eine erfolgreiche Umsetzung eine sorgfältige Planung, transparente Organisation und eine gute Zusammenarbeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft erfordert.