Die Handänderungssteuer in der Schweiz – Zwischen Steuerrecht und Praxis

Ein Überblick über Grundlagen, Abgrenzungen und kantonale Besonderheiten

Handänderungssteuer

Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, die den Übergang eines dinglichen Rechtes an einem Grundstück von einer Person auf eine andere besteuert. Sie wird nicht vom Bund, sondern von den Kantonen (und teils auch von den Gemeinden) erhoben. Dabei variieren Bezeichnung und Ausgestaltung: Während sie in einigen Kantonen als Steuer gilt, wird sie anderswo als Gebühr oder sogar als Gemengsteuer (Mischform von Steuer und Gebühr) erhoben.

Abgrenzung gegenüber anderen Steuern

Die Handänderungssteuer unterscheidet sich klar von:

• Grundstückgewinnsteuer: Diese besteuert den erzielten Gewinn bei der Veräusserung, nicht den Eigentumswechsel an sich.

• Erbschafts- und Schenkungssteuern: Diese erfassen nur Übertragungen aus Erbschaften oder Schenkungen – dennoch können in gewissen Kantonen Doppelbelastungen auftreten.

• Handänderungsgebühren: Diese stellen ein Entgelt für Verwaltungsakte (z.B. Grundbucheintrag) dar und sind reine Kostenabgaben ohne Steuercharakter.

  
  

Wer erhebt die Steuer?

In den meisten Kantonen wird die Handänderungssteuer vom Kanton selbst erhoben, teilweise ergänzt durch Gemeindebeiträge oder Zuschläge. Der Kanton Schwyz bildet dabei eine Ausnahme – er erhebt überhaupt keine Handänderungssteuer.

Steuerobjekt und Bemessung

Steuerobjekt ist der Eigentumswechsel an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Neben klassischen Kaufverträgen können auch wirtschaftliche Handänderungen (z.B. Aktienübertragungen bei Immobiliengesellschaften) besteuert werden.

Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis oder – falls keiner festgelegt oder offensichtlich zu tief angesetzt ist – der Verkehrswert bzw. der amtliche Wert.

Steuerpflicht und Ausnahmen

In der Regel schuldet der Erwerber die Steuer. Einige Kantone sehen jedoch auch eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vor.

Von der Steuer befreit sind in den meisten Fällen:

• Der Bund, Kantone und Gemeinden (sofern öffentliche Zwecke verfolgt werden)- Landeskirchen und gemeinnützige Institutionen (mit Einschränkungen)

• Erwerber in bestimmten familiären Konstellationen (z.B. bei Erbgang, Ehegattenübertragungen)

  
  

Steuersätze im Überblick

Die Tarife variieren stark:

• In den meisten Kantonen liegt der Satz zwischen 10 ‰ und 33 ‰ der Bemessungsgrundlage.

• Der Kanton Wallis kennt als einziger einen progressiven Steuersatz.

• Einzelne Kantone gewähren für bestimmte Übertragungen reduzierte Sätze, etwa bei Selbstnutzung als Wohnsitz.

  
  

Ein Beispiel aus der Praxis: Kanton Bern

Im Kanton Bern beträgt der reguläre Satz 18 ‰. Handänderungen innerhalb der Familie, bei Erbgang oder bei bestimmten Unternehmensumstrukturierungen sind begünstigt oder steuerfrei. Bei der Eigenheimförderung sieht Bern gar einen nachträglichen Steuererlass für Erstwohnsitze vor.

Fazit

Die Handänderungssteuer ist ein typisches Beispiel für die föderale Vielfalt des Schweizer Steuersystems. Sie dient nicht nur als fiskalisches Mittel, sondern hat auch eine ordnungspolitische Steuerungsfunktion, indem sie gewisse Transaktionen fördert oder bremst.

Für Käufer lohnt es sich daher, die kantonalen Bestimmungen genau zu prüfen — denn die Unterschiede können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.