MWST-Folgen beim Verkauf von Liegenschaften – Ein kompakter Überblick

Liegenschaften Verkauf

1. Einleitung

Der Verkauf von Liegenschaften in der Schweiz löst verschiedene Abgaben aus (Gewinnsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer etc.). Seit 1995 ist auch die Mehrwertsteuer (MWST) ein relevanter Faktor. Grundsätzlich sind Verkäufe nach Art. 18 Ziff. 20 MWSTG von der MWST ausgenommen – allerdings entstehen je nach Fall trotzdem MWST-Folgen.

Mehrwertsteuerpflichtige Verkäufer haben drei Optionen:

1. Ausgenommener Kaufpreis

2. Optierter Kaufpreis (freiwillige MWST-Unterstellung)

3. Meldeverfahren (bei Vermögensübertragungen gemäss FusG)

   
   

2. Ausgenommener Kaufpreis

Definition: Der Kaufpreis ist von der MWST befreit, aber nur „unecht“ – d. h., es entfällt die Steuer auf der letzten Wertschöpfungsstufe, frühere Vorsteuern müssen ggf. korrigiert werden.

Folgen für den Verkäufer:

• Vorsteuerkürzung: auf direkt mit dem Verkauf verbundenen Aufwendungen

• Entnahme-Eigenverbrauch: Rückerstattung früher abgezogener Vorsteuern auf wertvermehrenden Aufwendungen, anteilig nach bisheriger MWST-Nutzung

• Hohe Steuerbelastung möglich, wenn zuvor erhebliche Vorsteuerabzüge getätigt wurden

Folgen für den Käufer:

• Kein Vorsteuerabzug auf still überwälzte MWST (taxe occulte)

• Kein latenter Eigenverbrauch bei späterem Verkauf, sofern keine Vorsteuer geltend gemacht wurde

  
  

3. Optierter Kaufpreis

Definition: Verkäufer unterstellt den Kaufpreis (ohne Bodenwert) freiwillig der MWST nach Art. 26 MWSTG, um den MWST-Kettenbruch zu vermeiden.

Vorteile:

• Keine Entnahme-Eigenverbrauchssteuer beim Verkäufer

• Käufer kann die MWST als Vorsteuer abziehen (sofern Nutzung steuerbar)

Einschränkungen:

• Option nur zulässig, wenn der Käufer die Liegenschaft für MWST-pflichtige Zwecke nutzt

• Keine partielle Einlageentsteuerung bei teilweise nicht optierten Mietobjekten

• Gefahr eines latenten Eigenverbrauchs beim Käufer, falls spätere steuerbefreite Nutzung

  
  

4. Meldeverfahren

Definition: Spezialfall bei Übertragung eines Gesamt- oder Teilvermögens (z. B. nach FusG) – MWST wird nicht bezahlt, sondern gemeldet (Art. 47 Abs. 3 MWSTG).

Voraussetzungen:

• Steuerbare Übertragung

• Zwischen zwei MWST-pflichtigen Personen

• Im Rahmen von Gründung, Liquidation oder Umstrukturierung

Folgen:

• Verkäufer kann keine Einlageentsteuerung geltend machen

• Käufer hat keinen Vorsteuerabzug, aber ggf. Übertragungs-Eigenverbrauch bei geänderter Nutzung

• Bei unveränderter Nutzung keine unmittelbare MWST-Belastung

  
  

5. Vergleich der drei Optionen

Kriterium	Ausgenommener Kaufpreis	Optierter Kaufpreis	Meldeverfahren
MWST auf Kaufpreis	Nein	Ja (ohne Bodenwert)	Ja, aber nur Meldung
Vorsteuerabzug Käufer	Nein	Ja (anteilig)	Nein
Einlageentsteuerung Verkäufer	Nein	Ja (eingeschränkt)	Nein
Eigenverbrauch Verkäufer	Ja (Entnahme-Eigenverbrauch)	Nein	Nein
Latenter Eigenverbrauch Käufer	Nein	Ja (bei späterer steuerbefreiter Nutzung)	Ja (bei geänderter Nutzung)

6. Fazit

Die Wahl zwischen ausgenommenem Kaufpreis, optierter Versteuerung und Meldeverfahren hängt von folgenden Faktoren ab:

1. Nutzung der Liegenschaft (vollständig, gemischt oder nicht MWST-pflichtig)

2. Zukunftspläne des Käufers (steuerbare oder steuerbefreite Nutzung)

3. Höhe der bisher geltend gemachten Vorsteuern

4. Möglichkeit der Einlageentsteuerung

Eine sorgfältige Vorab-Analyse ist unerlässlich, da falsche Wahlentscheidungen zu vermeidbaren Steuerbelastungen führen können.