Verkaufsdokumentation, zugesicherte Eigenschaften und öffentlich-rechtliche Nutzungszulässigkeit

Anmerkungen zum Bundesgerichtsentscheid 4A_590/2024 und zur aktuellen Praxis beim Immobilienverkauf

Der Erwerb von Grundeigentum wird in der Praxis häufig als primär wirtschaftliche und baulich-technische Transaktion verstanden. Diese Perspektive greift jedoch zu kurz. Die jüngere bundesgerichtliche Rechtsprechung – namentlich der Entscheid 4A_590/2024 – bestätigt mit bemerkenswerter Klarheit, dass der rechtliche Gehalt von Verkaufsdokumentationen weit über eine blosse Marketingfunktion hinausgeht. Vielmehr können die darin enthaltenen Angaben als zugesicherte Eigenschaften im Sinne von Art. 197 OR qualifiziert werden und damit den geschuldeten Vertragsinhalt massgeblich mitbestimmen. Diese Entwicklung verschärft die Anforderungen an die Sorgfaltspflichten sämtlicher am Transaktionsprozess beteiligter Akteure, insbesondere professioneller Verkäufer und Immobilienmakler.

Ausgangspunkt der bundesgerichtlichen Überlegungen ist die gefestigte Praxis, wonach Eigenschaften einer Kaufsache nicht ausschliesslich durch den öffentlich beurkundeten Vertrag definiert werden, sondern sich auch aus vorvertraglichen Erklärungen ergeben können, sofern der Käufer nach Treu und Glauben darauf vertrauen durfte. Verkaufsdokumentationen, Exposés, Pläne oder Inserate sind daher integraler Bestandteil der Vertragsauslegung. Der Entscheid 4A_590/2024 bestätigt diese Linie ausdrücklich: Angaben in Verkaufsunterlagen können eine Zusicherung begründen, selbst wenn sie nicht in den notariellen Kaufvertrag übernommen wurden. Der normative Gehalt solcher Aussagen bestimmt sich danach, wie sie aus Sicht eines durchschnittlichen Erklärungsempfängers verstanden werden mussten. Damit verschiebt sich die rechtliche Relevanz von der formellen Vertragsurkunde hin zur gesamten Kommunikationssphäre vor Vertragsabschluss.

Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der öffentlich-rechtlichen Nutzungszulässigkeit zu. Diese wird in der Praxis häufig als administrative Nebenfrage behandelt, während sich die Vermarktung auf Lage, Ausbau und Rendite fokussiert. Der nachfolgend dargestellte Fall zeigt jedoch exemplarisch, dass die Nutzungszulässigkeit den Kern der geschuldeten Leistung betreffen kann. Ein Käufer erwarb im Jahr 2020 von einer professionell tätigen Immobiliengesellschaft ein 275 m² grosses Loft im Stockwerkeigentum zu einem Kaufpreis von CHF 1.35 Mio. Das Objekt wurde in der Verkaufsdokumentation ausdrücklich als „5.5-Zimmer-Eigentumswohnung“ mit hochwertigem Ausbau beschrieben. Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag enthielt eine umfassende Freizeichnungsklausel („Kauf wie besichtigt“) sowie einen allgemeinen Hinweis auf öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Erst mehrere Jahre nach Vertragsabschluss stellte die zuständige Gemeinde fest, dass sich die Liegenschaft in einer Zone mit zwingendem Gewerbeanteil befindet und die konkrete Wohnnutzung nie baurechtlich bewilligt worden war. Die Nutzung wurde als unzulässige Nutzungsänderung qualifiziert, und der gesetzmässige Zustand sei wiederherzustellen. Damit stand fest, dass die vertraglich vorausgesetzte Wohnnutzung öffentlich-rechtlich unzulässig war.

Dogmatisch stellt sich zunächst die Frage nach der Qualifikation dieses Mangels. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt ein Rechtsmangel vor, wenn öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen die Nutzung der Sache beeinträchtigen, sofern diese nicht allgemein bekannt oder typisch sind und die Gebrauchstauglichkeit wesentlich mindern (vgl. BGE 126 III 59; BGE 117 II 218). Entscheidend ist, ob die konkrete Nutzung, welche nach dem Vertragszweck vorausgesetzt werden durfte, rechtlich zulässig ist. Wird ein Objekt als Wohnung verkauft, impliziert dies konkludent die rechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung. Fehlt diese, betrifft dies nicht eine untergeordnete Eigenschaft, sondern die Substanz des Vertragszwecks. In der Lehre wird zutreffend darauf hingewiesen, dass die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Hauptnutzung eine objektive Eigenschaft der Kaufsache darstellt, deren Fehlen eine erhebliche Wert- und Gebrauchseinbusse bewirkt.

Im vorliegenden Fall ist die Wohnnutzung nicht bloss eingeschränkt, sondern grundsätzlich ausgeschlossen. Damit entfällt die gewöhnliche sowie die vertraglich vorausgesetzte Tauglichkeit vollständig. Das Bundesgericht differenziert in ständiger Praxis zwischen blossen öffentlich-rechtlichen Auflagen, welche die Nutzung lediglich modifizieren, und fundamentalen Beschränkungen, welche die vereinbarte Nutzung verunmöglichen. Letztere sind als erheblicher Mangel zu qualifizieren. Die fehlende baurechtliche Bewilligung einer Wohnnutzung fällt klar in diese Kategorie. Der Käufer erwirbt wirtschaftlich betrachtet kein Wohnobjekt, sondern eine Fläche mit eingeschränkter Dispositionsfreiheit und abweichendem Nutzungspotenzial. Die Abweichung betrifft damit nicht lediglich den Wert, sondern die Identität des Kaufgegenstandes.

Besondere Brisanz erhält der Fall durch die im Vertrag enthaltene Freizeichnungsklausel. Zwar anerkennt das Bundesgericht grundsätzlich die Zulässigkeit vertraglicher Haftungsbeschränkungen beim Grundstückkauf. Gleichzeitig unterliegen solche Klauseln einer restriktiven Auslegung und erfassen nach konstanter Rechtsprechung keine zugesicherten Eigenschaften (BGE 130 III 686). Hinzu tritt Art. 199 OR, wonach Haftungsbeschränkungen bei arglistigem Verschweigen eines Mangels nichtig sind. Arglist wird dabei nicht nur als positive Kenntnis verstanden, sondern auch als bewusstes Inkaufnehmen der Unkenntnis des Käufers bei Verletzung einer Aufklärungspflicht. Eine solche Pflicht besteht insbesondere dann, wenn der Verkäufer erkennt oder erkennen muss, dass der Käufer über eine zentrale Eigenschaft irrt und dieser Irrtum ohne Weiteres berichtigt werden könnte (BGE 132 III 737; BGE 136 III 528).

Die Vermarktung eines Objekts als „Eigentumswohnung“ stellt in diesem Kontext eine konkludente Tatsachenbehauptung dar, wonach die Wohnnutzung rechtlich zulässig ist. Bei professionellen Verkäufern – und damit regelmässig auch bei beauftragten Maklern – sind erhöhte Sorgfaltsanforderungen anzulegen. Das Bundesgericht misst der Professionalität einer Partei bei der Beurteilung von Fahrlässigkeit und Aufklärungspflichten erhebliche Bedeutung bei. Ein professioneller Anbieter hat sich über die zonenrechtliche Einordnung sowie die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung zu informieren. Unterlässt er dies oder verschweigt er eine bekannte Problematik, kann Arglist bejaht werden. Die Konsequenzen sind weitreichend: Die Freizeichnungsklausel entfällt, und der Vertrag kann gestützt auf Art. 28 OR wegen Täuschung angefochten werden. Die Anfechtung wirkt ex tunc, sodass der Vertrag als von Anfang an unverbindlich gilt und eine vollständige Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht erfolgt.

Prozessual gewinnt die Frage der Verjährung erhebliche Bedeutung. Gewährleistungsansprüche beim Grundstückkauf verjähren gemäss Art. 219 Abs. 3 OR grundsätzlich fünf Jahre nach Eigentumsübertragung. Bei arglistigem Verhalten kommt hingegen die relative Frist von Art. 31 OR zur Anwendung, wonach die Anfechtung innert eines Jahres seit Entdeckung der Täuschung zu erklären ist, bei einer absoluten Frist von zehn Jahren. Das Bundesgericht hat wiederholt betont, dass bei Arglist die kurze kaufrechtliche Verjährungsfrist keine Anwendung findet. Dies eröffnet Käufern auch Jahre nach Erwerb noch rechtliche Möglichkeiten, sofern der Mangel erst später erkannt wird.

Die wirtschaftlichen Konsequenzen solcher Konstellationen sind erheblich. Die Differenz zwischen einer rechtmässig nutzbaren Eigentumswohnung und einer gewerblich eingeschränkt nutzbaren Fläche kann beträchtlich sein und sich im sechsstelligen Bereich bewegen. Die bundesgerichtliche Praxis zur Kaufpreisminderung folgt der relativen Methode (BGE 111 II 162), wobei das Verhältnis zwischen tatsächlichem und hypothetischem Wert massgeblich ist. Fällt die vertraglich vorausgesetzte Nutzung vollständig dahin, erscheint auch eine vollständige Wandelung sachgerecht. Die konkrete Rechtsfolge hängt letztlich von der Beweisführung hinsichtlich der objektiven Unzulässigkeit sowie der Kenntnis- bzw. Aufklärungssituation auf Verkäuferseite ab.

Die Verbindung zum Entscheid 4A_590/2024 liegt in der konsequenten Weiterführung dieser dogmatischen Grundsätze. Das Bundesgericht bestätigt, dass Verkaufsdokumentationen als Auslegungselemente des Vertrags zu qualifizieren sind und damit massgeblich zur Bestimmung der geschuldeten Eigenschaften beitragen. In Kombination mit der dargestellten Fallkonstellation ergibt sich eine klare Leitlinie: Die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der beworbenen Nutzung ist keine Nebenfrage, sondern eine zentrale Vertragseigenschaft. Wird ein Objekt als Wohnraum verkauft, ohne dass die Wohnnutzung rechtlich zulässig ist, liegt regelmässig ein schwerwiegender Rechtsmangel vor.

Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Verschärfung der Anforderungen. Immobilienmakler und professionelle Verkäufer haben sicherzustellen, dass sämtliche Angaben in der Verkaufsdokumentation nicht nur tatsächlich zutreffen, sondern auch rechtlich zulässig sind. Die zonenrechtliche Einordnung, baurechtliche Bewilligungen und Nutzungsbeschränkungen sind vor der Vermarktung sorgfältig abzuklären. Verkaufsdokumentationen sind nicht länger als unverbindliche Werbemittel zu verstehen, sondern als rechtlich relevante Erklärungen mit potenziell weitreichenden Konsequenzen. Für Käufer wiederum bestätigt die Rechtsprechung, dass die rechtliche Zulässigkeit der Hauptnutzung eine einklagbare Eigenschaft darstellt und nicht in den Risikobereich stillschweigender Annahmen fällt.

Der Entscheid 4A_590/2024 und der analysierte Fall verdeutlichen damit in aller Deutlichkeit: Die Schnittstelle zwischen öffentlichem Recht und privatem Kaufrecht gewinnt zunehmend an Bedeutung. Wer Immobilien vermarktet, bewegt sich nicht nur im Spannungsfeld von Markt und Preis, sondern auch von Zusicherung und Haftung. Eine präzise, rechtlich fundierte Verkaufsdokumentation wird damit zum zentralen Instrument professioneller Immobilienpraxis.

Checkliste: Rechtssichere Verkaufsdokumentation für Immobilienmakler

1. Nutzungszulässigkeit prüfen (zwingend)

• Zonenplan und Bauordnung analysiert

• Baurechtliche Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.) eindeutig geklärt

• Bestehen Nutzungseinschränkungen oder Auflagen?

• Liegen alle erforderlichen Bewilligungen vor?

2. Aussagen im Exposé absichern

• Jede Angabe ist nachweisbar und belegbar

• Keine unklaren oder pauschalen Begriffe („Wohnung“, „ausbaubar“) ohne Prüfung

• Flächen, Zimmeranzahl und Nutzung korrekt definiert

• Unterschiede zwischen Fakten und Annahmen klar erkennbar

3. Zusicherungen bewusst steuern

• Prüfen: Könnte diese Aussage als zugesicherte Eigenschaft gelten?

• Keine impliziten Zusicherungen durch Marketingformulierungen

• Kritische Punkte nicht beschönigen

4. Aufklärungspflichten erfüllen

• Käufer aktiv über wesentliche Risiken informieren

• Unklare oder problematische Punkte offenlegen

• Dokumentation der Kommunikation (Nachweis sichern)

5. Dokumentation & Nachweise

• Quellen jeder Angabe archiviert (Pläne, Behördenauskünfte etc.)

• Versionierung des Exposés nachvollziehbar

• Datenraum strukturiert und vollständig

6. Haftungsrisiken minimieren

• Freizeichnungsklauseln nicht überschätzen (kein Schutz bei Arglist!)

• Kritische Themen vor Vermarktung juristisch klären

• Bei Unsicherheit: Fachperson (Jurist/Notar) beiziehen

7. Finaler Profi-Check

• Ist die beworbene Nutzung rechtlich zulässig?

• Kann jede Aussage vor Gericht standhalten?

• Würde ich diese Angaben selbst als Käufer voraussetzen?