Aufstockung im Stockwerkeigentum – Warum der Blick nach oben plötzlich GOLD wert ist
- IREM Team
- vor 10 Stunden
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Die Schweiz verdichtet. Während Bauland knapp, teuer und politisch umkämpft ist, entsteht immer häufiger ein neuer Ansatz: Warum in die Breite bauen, wenn wir in die Höhe können?
Die Aufstockung bestehender Gebäude wird gerade im Stockwerkeigentum zunehmend zum Gamechanger. Was früher als kompliziert und konfliktanfällig galt, entpuppt sich heute als ökonomisch hochattraktive Chance – für Eigentümergemeinschaften, Verwaltungen und Entwickler gleichermassen.
Doch warum erlebt die Aufstockung einen solchen Boom?
Ein Blick in die Details zeigt: Sie kombiniert städtebauliche Intelligenz, rechtliche Machbarkeit und finanzielle Schlagkraft wie kaum eine andere Massnahme.
Verdichtung beginnt im Kopf – und endet im Dachgeschoss
Die Präsentation zeigt eindrücklich, wie vielfältig Verdichtung funktionieren kann:
Anpassung der Nutzungsziffer (Ausnützungsziffer / Baumassenziffer)
Erhöhung der Vollgeschosse
Reduktion von Grenz- und Gebäudeabständen
Umzonungen und neue Bauordnungen
Beispielsweise kann eine einfache Umzonung die anrechenbare Bruttogeschossfläche von 500 m² auf 800 m² erhöhen.
Andere Gemeinden schaffen noch grössere Hebel: Der Wegfall der Ausnützungsziffer kann die maximal mögliche Geschossfläche teilweise mehr als verdreifachen.
Kurz gesagt:
Zonenplanung ist oft wertvoller als Beton.
Warum gerade Stockwerkeigentümer jetzt profitieren
Stockwerkeigentümergemeinschaften stehen zunehmend unter Druck:
steigende Sanierungskosten
alternde Liegenschaften
ungenügende Erneuerungsfonds (oft dramatisch unterfinanziert)
Ein Beispiel dazu:
Bei einem Gebäude mit technischem Alter von 26 Jahren fehlen im Erneuerungsfonds CHF 232'322 – rund CHF 38'720 pro Einheit
Eine Aufstockung eröffnet plötzlich eine elegante Lösung:
Neue Nutzfläche generiert neue Werte – ohne eigene Liquidität.
Während die Eigentümergemeinschaft die Sanierungen ohnehin finanzieren müsste, entsteht durch die Aufstockung ein Mehrwert, der diese Kosten gleich mitträgt.
3. Wenn aus 100 m² auf Papier plötzlich über CHF 500'000 werden
Ein Praxisbeispiel zu einer neu zu erstellenden Attikawohnung zeigt eindrücklich auf, wie mächtig der Mechanismus ist:
Marktwert Attika: CHF 1'080'000
Vermarktungs- und Reglementanpassung: – CHF 43'200
Bereinigter Verkaufswert: CHF 1'036'800
Baukosten Erweiterung: – CHF 488'686
→ Ertrag für die Gemeinschaft: CHF 548'114
Rechnet man die ohnehin fällige Dachsanierung (Beispiel) hinzu, steigt der Effekt gar auf CHF 634'410.
Durch Aufstockung wird so aus einer Kostenfalle ein finanzielles Plusgeschäft.
4. Drei Faktoren entscheiden über die Machbarkeit
Die relevanten Faktoren in Bezug auf die Machbarkeit einer solchen Aufstockung sind:
1. Baurechtliche Machbarkeit
Zonen, Abstände, Geschosszahlen – die rechtlichen Hürden variieren von Gemeinde zu Gemeinde.
2. Technische Machbarkeit
Tragfähigkeit, Statik, Leitungen, Erschliessung.
3. Privatrechtliche Machbarkeit
Beschlüsse im Stockwerkeigentum, Wertquoten, Reglementsanpassungen.
Nur wenn alle drei Zahnräder ineinandergreifen, lässt sich das Potenzial heben.
5. Beispiel 2: Wenn aus einem schlechten Dach plötzlich über CHF 1 Million entsteht
Das zweite Objekt (Beispiel 2) zeigt, dass das Prinzip auch im grösseren Massstab funktioniert:
Nutzfläche der Attika: 220 m²
Marktwert: CHF 2'222'000
Baukosten: CHF 1'105'536
→ Ertrag vor Dachsanierung: CHF 1'027'576
Dachsanierungskosten: CHF 188'300
→ Nettoertrag: CHF 1’215’876
Für eine Liegenschaft, die gleichzeitig über CHF 700'512 Fonds-Manko hat, kann eine solche Aufstockung existenzielle Erleichterung bringen.
6. Warum jetzt der perfekte Zeitpunkt ist
Die Vorteile liegen auf der Hand:
✓ Verdichtung wird politisch gewollt
Gemeinden öffnen ihre Bauordnungen zunehmend.
✓ Baulandpreise machen Verdichtung attraktiv
Der Quadratmeter Nutzfläche ist günstiger „nach oben“ als „nach aussen“.
✓ Sanierungsdruck steigt kontinuierlich
Aufstockungen helfen, Kosten solidarisch und marktwirksam zu verteilen.
✓ Eigentümergemeinschaften können profitieren, ohne liquide Mittel einzusetzen
Die Aufstockung finanziert Sanierungen mit.
7. Fazit: Die Aufstockung ist die versteckte Perle im Stockwerkeigentum
Aufstocken ist weit mehr als ein Dachgeschoss draufsetzen.
Es ist ein Werkzeug, um Finanzierungslücken zu schliessen, Potenziale zu heben und Wertschöpfung neu zu denken.
Wer heute als Stockwerkeigentümergemeinschaft oder Verwaltung strategisch denkt, sollte den Blick konsequent nach oben richten.
Denn dort liegt – im wahrsten Sinne des Wortes – neuer Raum für Wachstum.