Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Unverzichtbare Vorsorge für den Werterhalt

Stockwerkeigentum

Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet nicht nur den Erwerb der eigenen vier Wände, sondern auch die Teilhabe an einer gemeinschaftlichen Verantwortung – der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Besonders bei gemeinschaftlich genutzten Bauteilen wie Dach, Fassade oder Heizung entstehen im Lebenszyklus einer Immobilie erhebliche Sanierungskosten. Ein professionell geführter Erneuerungsfonds ist daher kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit.

Warum ein Erneuerungsfonds?

Rund 60 bis 70 Prozent eines Gebäudewerts entfallen auf gemeinschaftliche Bauteile. Deren Erneuerung ist teuer – und trifft oft unerwartet. Ohne finanzielles Polster kann dies zu Zahlungsengpässen oder sogar zu Spannungen in der Eigentümergemeinschaft führen. Ein Erneuerungsfonds funktioniert dabei als kollektives „Sparschwein“: Regelmässige Einlagen sichern langfristig die Finanzierung notwendiger Sanierungen und stärken die Werterhaltung der Liegenschaft.

 

Gesetzlich nicht vorgeschrieben – aber hoch empfehlenswert

Die Bildung eines Erneuerungsfonds ist in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch raten Fachleute dringend dazu. Denn Sanierungen sind unausweichlich: Dächer altern, Heizungen müssen ersetzt, Fassaden neu gedämmt werden. Wer rechtzeitig vorsorgt, vermeidet finanzielle Überraschungen und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft.

Wie viel sollte einbezahlt werden?

Empfohlen wird eine jährliche Einlage von 0.8 bis 1.2 Prozent des Gebäudeversicherungs-Neuwerts (GVN). Bei einem Objekt mit einem GVN von 10 Millionen Franken, von dem 7 Millionen auf gemeinschaftliche Bauteile entfallen, bedeutet dies eine jährliche Einlage von rund 70’000 Franken. In 30 Jahren könnten so über 2 Millionen Franken angespart werden – eine solide Basis für anstehende Erneuerungen.

Kein persönliches Vermögen – keine Rückzahlung bei Verkauf

Wichtig zu wissen: Das Kapital im Erneuerungsfonds gehört nicht den einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern, sondern der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Ganzes. Beim Verkauf einer Wohnung wird der Anteil am Fonds nicht ausbezahlt, sondern geht automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.

 

Studienlage: Fonds vorhanden, aber unzureichend dotiert

Eine Studie der Hochschule Luzern aus dem Jahr 2010 zeigt: Zwar verfügen rund 80 % der Eigentümergemeinschaften über einen Erneuerungsfonds, doch in 90 % der Fälle ist dieser ungenügend dotiert. Zudem werden die Mittel oft fälschlicherweise für gewöhnliche Unterhaltsarbeiten verwendet – was den Zweck des Fonds konterkariert.

Tipps für Käuferinnen und Käufer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte unbedingt die Höhe des Erneuerungsfonds und der aktuelle Unterhaltsbedarf der Liegenschaft geprüft werden. Ein unabhängiger Experte kann hier wertvolle Unterstützung bieten. Zudem sollte in der Gemeinschaft Einigkeit darüber herrschen, dass der Fonds ausschliesslich für zyklische Sanierungen – nicht für laufenden Unterhalt – verwendet wird.

Fazit

Ein gut geplanter und diszipliniert verwalteter Erneuerungsfonds schützt alle Beteiligten vor unerwarteten finanziellen Belastungen und fördert ein faires, transparentes Miteinander in der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Wer langfristig denkt, spart heute – für morgen.