Folgen der Abschaffung des Eigenmietwertes

In der Schweiz wurde am 28. September 2025 in einer Volksabstimmung die Abschaffung des Eigenmietwertes («Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften») beschlossen. Diese Reform gehört zu den tiefgreifendsten Änderungen der Wohneigentumsbesteuerung der letzten Jahrzehnte und wird voraussichtlich frühestens ab dem Steuerjahr 2028 umgesetzt.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Immobilienbesitzerinnen und -Besitzer auf ihr selbst genutztes Wohneigentum versteuern mussten – auch wenn tatsächlich keine Mieteinnahmen erzielt wurden.

1. Systematische Bedeutung des Eigenmietwerts

1.1 Was war der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert stellte eine theoretische Einnahme dar, die Eigentümerinnen und Eigentümer hätten erzielen können, wenn sie ihr Eigentum vermietet hätten. Dieser Betrag wurde ihrem steuerbaren Einkommen zugeschlagen und entsprechend besteuert.

Im Gegenzug durften Eigentümerinnen und Eigentümer bisher bestimmte Ausgaben wie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und teilweise Renovation/energetische Massnahmen steuerlich abziehen.

2. Haupteffekte der Abschaffung

2.1 Wegfall des fiktiven Einkommens

Mit der Abschaffung entfällt der fiktive Einkommensteil vollständig aus der Einkommensteuer. Dadurch sinkt für viele Wohneigentümer das steuerbare Einkommen – insbesondere bei niedrigen Hypothekarzinsen.

2.2 Wegfall zentraler steuerlicher Abzüge

Parallel zur Abschaffung des Eigenmietwerts werden auch zahlreiche Abzüge eliminiert:

• Unterhalts- und Renovationskosten: können im Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

• Hypothekarzinsen: Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt – er ist künftig nur noch bei vermieteten Immobilien möglich oder in engen Übergangsregeln für Erstkäufer.

• Energetische Massnahmen/Umweltschutz: diese können auf Bundesebene nicht mehr abgezogen werden; Kantone können Ausnahmen schaffen.

  
  

Diese Änderungen sorgen dafür, dass die bisherige «Kompensation» zwischen Eigenmietwert und Abzugsmöglichkeiten entfällt.

2.3 Übergangs- und Sonderregelungen

Um den Systemwechsel sozial verträglich zu gestalten, sieht die Reform Ausnahmen vor, z. B.:

• Ersterwerberabzug: Für Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum bleibt ein begrenzter Schuldzinsenabzug über einen begrenzten Zeitraum bestehen.

  
  

Solche Übergangsregelungen sollen verhindern, dass insbesondere junge oder neu in Wohneigentum einsteigende Steuerpflichtige plötzlich stark benachteiligt werden.

3. Ökonomische und steuerpolitische Konsequenzen

3.1 Steuerbelastung und Verteilungswirkungen

Ob Hausbesitzer künftig steuerlich entlastet oder belastet werden, hängt stark von:

• der Höhe der Hypothekarzinsen,

• dem Umfang der bisherigen Abzüge,

• und dem kantonalen Steuersystem

  
  

ab. In Zeiten niedriger Zinsen können viele Eigenheimbesitzer von der Abschaffung profitieren, weil der Eigenmietwert häufig höher war als der Abzug aus Zinsen und Unterhalt.

Gleichzeitig kann für Haushalte mit hohen Hypothekarzinsen und umfangreichen Unterhaltskosten die Steuerbelastung tatsächlich steigen, da diese Kosten künftig nicht mehr kompensiert werden können.

3.2 Auswirkungen auf Immobilienmarkt und Finanzierungsverhalten

Einige Prognosen gehen davon aus, dass ohne den Eigenmietwert als steuerliche «Verlustquelle» weniger Kapital in grossen Hypotheken gebunden wird, was zu einer stärkeren Rückzahlung und damit zu einer Verlangsamung des Hypothekarmarktes führen könnte.

Renovationen, insbesondere energetische Sanierungen, könnten # kurzfristig weniger attraktiv werden, da der steuerliche Anreiz wegfällt. Dies könnte wiederum konjunkturelle Effekte auf die Bauwirtschaft haben.

Einige Branchenverbände äusserten im Vorfeld der Abstimmung Bedenken, dass ein Wegfall von Abzügen zu einem Sanierungsstopp bei Wohneigentum führen könne.

3.3 Fiskalische Auswirkungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt zu Einnahmeneinbussen bei Bund und Kantonen, die – je nach Zinsniveau – auf rund mehrere Milliarden Franken geschätzt werden.

Um diese fiskalischen Effekte abzufedern, wurde mit der Vorlage auch eine Verfassungsgrundlage für neue Liegenschaftssteuern auf Zweitwohnungen geschaffen.

4. Chancen und Risiken

4.1 Chancen

• Steuerliche Vereinfachung: Das System wird verständlicher und gerechter empfunden, weil keine fiktiven Einkommen mehr besteuert werden.

• Förderung der Wohneigentumsquote: Durch geringere effektive Steuern kann Wohneigentum attraktiver werden.

  
  

4.2 Risiken

• Ungleichheiten zwischen Kantonen: Da Kantone unterschiedliche Objektsteuern oder Abzugsregeln einführen können, entstehen neue regionale Unterschiede.

• Belastung für Investoren: Vermietete Immobilien verlieren gewisse steuerliche Vorteile, was Investitionsentscheidungen beeinflussen könnte.

5. Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen grundlegenden Systemwechsel im Schweizer Steuerrecht. Sie beendet eine jahrzehntelange Praxis der Besteuerung fiktiver Mieteinnahmen, bringt aber gleichzeitig den Wegfall wichtiger Abzüge mit sich. Ob Eigentümerinnen und Eigentümer netto profitieren, hängt stark von ihrer finanziellen Situation, Zinsniveau und den kantonalen Regelungen ab.

Die Reform vereinfacht das Steuersystem, erzeugt aber neue Herausforderungen – insbesondere in Bezug auf die Finanzierung von Eigentum, die Bauwirtschaft und die kantonale Steuerpolitik. Langfristig könnte sie die Dynamik des Immobilienmarkts und das Wohneigentumsverhalten der Bevölkerung nachhaltig beeinflussen.