Abschaffung Eigenmietwert: Rückzahlungen der Hypotheken kaum möglich.

Die vom Schweizerischen Nationalbank (SNB) veröffentlichte Struktur der Aktiven 2020 zeigt eindrücklich, wie das Vermögen privater Haushalte zusammengesetzt ist. Mit einem Anteil von 43,7 % am Gesamtvermögen dominiert das Immobilienvermögen klar, gefolgt von Ansprüchen gegenüber Versicherungen und Pensionskassen (23,1 %) sowie Bargeld und Einlagen (18,0 %). Wertpapiere und Beteiligungen – Aktien, Anteile an kollektiven Kapitalanlagen und Schuldtitel – machen zusammen lediglich rund 15,2 % aus.

1. Bedeutung der Immobilien im Haushaltsvermögen

Der hohe Immobilienanteil verdeutlicht, dass ein erheblicher Teil des privaten Wohlstands in gebundenem, illiquidem Vermögen steckt. Für viele Eigenheimbesitzer ist die Immobilie sowohl ein Wertaufbewahrungsmittel als auch ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge.

2. Abschaffung des Eigenmietwertes – Steuerliche Konsequenzen

Der Eigenmietwert ist bislang als fiktives Einkommen steuerbar, während Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Wegfall des Eigenmietwertes: Eigentümer müssten den fiktiven Mietertrag nicht mehr versteuern.

Gleichzeitig wird aber in den meisten politischen Modellen auch der steuerliche Abzug der Hypothekarzinsen eingeschränkt oder abgeschafft.

Das führt zu einer veränderten finanziellen Logik: Hohe Hypothekarschulden bringen dann keinen steuerlichen Vorteil mehr.

3. Auswirkungen auf Hypothekenstrategien

Bisher war es in der Schweiz aus steuerlichen Gründen verbreitet, Hypotheken nicht oder nur langsam zu amortisieren. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts und der Zinsabzugsmöglichkeit kann sich dies ändern:

Schnellere Amortisation wird attraktiver, da der Wegfall des Steuerabzugs die Nettokosten der Zinsen erhöht.

Liquiditätsprüfung: Haushalte müssen prüfen, ob freie Mittel (z. B. aus Bargeld/Einlagen oder liquiden Anlagen) für die Rückzahlung von Hypothekarschulden sinnvoll eingesetzt werden können.

Renditeabwägung: Die Entscheidung hängt davon ab, ob alternative Anlagen nach Steuern und Risiko eine höhere Rendite als die eingesparten Hypothekarzinsen bringen.

4. Nutzung der Vermögensstruktur für die Rückzahlung

Das Diagramm zeigt:

Bargeld und Einlagen (18 %) könnten als flexible Rückzahlungsquelle dienen, sofern genügend Notfallreserven verbleiben.

Ansprüche gegenüber Versicherungen und Pensionskassen (23,1 %) sind meist gebunden, können aber in Einzelfällen (z. B. Vorbezug der Pensionskasse für Wohneigentum) zur Hypothekenreduktion eingesetzt werden.

Wertpapiervermögen (13,6 % inkl. Aktien, Fonds, Schuld­titel) kann bei günstigen Marktbedingungen liquidiert werden – allerdings unter Berücksichtigung von Kurs- und Steuerfolgen.

Immobilienvermögen selbst kann nur durch Verkauf oder Teilverkauf (z. B. Stockwerkeigentum, Immobilienverrentung) zur Tilgung beitragen.

Ist eine Rückzahlung überhaupt realistisch?

1. Liquiditätsenge:

   Viele Haushalte haben Vermögen stark im Immobilienanteil gebunden. Selbst mit dem Anreiz zur Amortisation nach Wegfall des Zinsabzugs fehlt oft freie Liquidität.

   
   

2. Notfallpolster vor Tilgung:

   Eine Rückzahlung ist nur tragbar, wenn nach allen Zahlungen mindestens 6–12 Monatsausgaben liquide bleiben. Sonst verschiebt man Risiko von Zinskosten zu Liquiditätsrisiko (unerwartete Ausgaben, Jobverlust).

   
   

3. Steuer & Eigenmietwert-Abschaffung:

   Ohne Zinsabzug steigen die effektiven Zinskosten. Das stärkt ceteris paribus den Tilgungs-Case, aber nur wenn die Liquiditäts- und Notreserve-Regeln eingehalten werden. Wer dafür Wertschriften notverkaufen müsste, handelt sich Kurs-/Steuerfolgen ein.

   
   

4. Altersvorsorge ist gebunden:

   Pensionskasse und Säule 3a sind oft die grössten Vermögenstöpfe – aber nicht frei verfügbar. Vorbezüge schwächen die Vorsorge und sind nicht immer möglich/klug.

   
   

   Für viele Haushalte ist „einfach schneller zurückzahlen“ deshalb praktisch unmöglich und wird ein unrealistischer „Traum“ bleiben.