Wohneigentum in der Schweiz – Einkommensrealität vs. Immobilienpreise

Wohneigentum

1. Kontext: Preise laut 20-Minuten-Artikel

Der Artikel von 20 Minuten zeigt, dass der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in der Schweiz mittlerweile 9 163 Franken pro Quadratmeter beträgt. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 100 m² ergibt dies einen Kaufpreis von rund 916 000 Franken.

Das ist ein neuer Höchstwert, der laut Analysen von Immobilienportalen (z. B. RealAdvisor) bereits seit Jahren kontinuierlich steigt und in Städten wie Zürich, Genf oder Zug deutlich übertroffen wird (oft 12 000–14 000 Fr./m²). Selbst in ländlichen Regionen liegen Preise oft zwischen 6 000 und 8 000 Fr./m².

Damit rücken Eigentumswohnungen für breite Bevölkerungsschichten immer weiter außer Reichweite.

2. Tragbarkeitsberechnung Wohneigentum: So rechnen Schweizer Banken

Banken prüfen Hypothekaranträge nach einem konservativen Standardmodell, das selbst bei aktuell tiefen Zinsen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5 % arbeitet. Das Ziel ist, sicherzustellen, dass Eigentum auch bei Zinsanstiegen tragbar bleibt.

Annahmen für eine Beispielrechnung:

• Wohnungspreis: CHF 916 000 (100 m² × 9 163 Fr./m²)

• Eigenmittel: 20 % = CHF 183 200

• Hypothek: 80 % = CHF 732 800

• Kalkulatorischer Zinssatz: 5 % p.a.

• Unterhaltskosten: 0,7 % des Kaufpreises

• Amortisation: ca. 1,25 % p.a.

  
  

Jährliche Kosten:

Kostenposition	Berechnung	Betrag
Hypothekarzins	732 800 × 5 %	CHF 36 640
Unterhalt/Nebenkosten	916 000 × 0,7 %	CHF 6 412
Amortisation	732 800 × 1,25 %	CHF 9 160
Summe		CHF 52 212

Nach der Faustregel, dass Wohnkosten max. 33 % des Bruttoeinkommens betragen dürfen, ergibt sich ein benötigtes Einkommen von:

52 212 ÷ 0,33 ≈ CHF 158 000 Jahresbrutto.

Fazit: Um diese Beispielwohnung zu finanzieren, braucht ein Haushalt deutlich mehr als das doppelte Median-Einkommen.

3. Einkommensverteilung: Realität in der Schweiz

• Median-Haushaltseinkommen: Rund CHF 50 000–60 000 pro Person (steuerbares Einkommen oft tiefer, da Abzüge abgezogen werden).

• Durchschnittseinkommen: Leicht höher bei rund CHF 58 000.

• Obere Einkommensgruppen: Nur etwa 10–15 % der Haushalte erreichen ein Bruttoeinkommen von über CHF 150 000.

• 25 % der Haushalte zahlen keine Bundessteuer, da ihr Einkommen zu tief ist.

  
  

Interpretation:

• Weniger als ein Fünftel der Schweizer Haushalte kann sich nach Bankstandard überhaupt eine Wohnung zu den im Artikel genannten Preisen leisten.

• Die Mehrheit muss weiterhin auf den Mietmarkt ausweichen.

• Auch Haushalte mit gutem Einkommen (>CHF 120 000) geraten bei steigenden Preisen zunehmend an ihre Grenzen.

  
  

4. Strukturelle Folgen

1. Wachsende soziale Ungleichheit

   Immobilienkauf wird zunehmend ein Privileg der oberen Einkommensschichten und/oder Erbengeneration.

2. Stagnierende Wohneigentumsquote

   Mit ca. 36 % ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz eine der niedrigsten in Europa. Steigende Preise verschärfen das Problem.

3. Verlust an regionaler Durchmischung

   In Ballungsräumen können sich Normalverdiener Eigentum kaum leisten. Dies führt zu sozialer Segregation und Pendlerbelastung.

4. Steigende Mietpreise

   Weil Eigentum unerschwinglich wird, steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen, was Mieten weiter in die Höhe treibt – ein Teufelskreis.

   
   

5. Ursachen der Preisspirale

• Begrenztes Bauland und restriktive Raumplanung (Zonenplanung, RPG).

• Hohe Nachfrage durch Bevölkerungswachstum, Zuwanderung und niedrige Zinsen in den letzten Jahren.

• Spekulation und Investorenmarkt: Immobilien als Anlageform verstärken den Preisdruck.

• Langsame Bautätigkeit: Bürokratische Hürden und Bauvorschriften begrenzen Angebotserweiterung.

  
  

6. Potenzielle Lösungsansätze

Hier einige Kernstrategien zur Verbesserung der Situation:

A) Finanzielle Maßnahmen

• Zinsgünstige oder zinslose Darlehen (z. B. durch SFWE) für junge Käufer oder Familien.

• Vorbezug von Vorsorgegeldern aus Pensionskassen erleichtern.

• Steuerliche Anreize für Ersterwerber (z. B. reduzierte Grunderwerbssteuern).

  
  

B) Förderung von Wohnbaugenossenschaften

• Gemeinnützige Projekte mit Baulandvergünstigung und staatlicher Unterstützung fördern.

• Ziel: Preisdämpfung durch nicht profitorientierten Wohnungsbau.

  
  

C) Angebotssteigerung durch Raumplanung

• Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren und Innenverdichtung.

• Anreize für Umnutzung von Leerständen und Dachstockausbauten.

  
  

D) Soziale Regulierung

• Schutz bestehender günstiger Wohnungen (z. B. Basler Wohnschutzgesetz).

• Begrenzung von spekulativen Aufwertungen und Luxussanierungen.

  
  

7. Kritische Bewertung

Maßnahme	Vorteile	Nachteile/Limitierungen
Zinsgünstige Darlehen	Erleichtert Einstieg ins Eigentum	Begrenzte Reichweite, braucht Steuergeld
Genossenschaften fördern	Dauerhaft günstiger Wohnraum, soziale Stabilität	Politische Mehrheiten nötig, Baulandfrage
Planung flexibilisieren	Mittelfristige Angebotssteigerung	Konflikte mit Natur- und Heimatschutz
Wohnschutzgesetze	Schutz bestehender Mietwohnungen	Kann Investitionsbereitschaft hemmen

8. Zusammenfassung

Der 20-Minuten-Artikel verdeutlicht die Realität: Eine Eigentumswohnung kostet heute oft über CHF 900 000. Banken setzen konservative Berechnungen an, sodass ein Einkommen von mindestens CHF 150 000–160 000 nötig ist, um eine Standardwohnung zu finanzieren. Da das Medianhaushaltseinkommen bei etwa CHF 60 000 liegt, bleibt Wohneigentum für über 80 % der Bevölkerung unerreichbar.

Politische Reformen, Wohnbaugenossenschaften, steuerliche Förderung und eine Beschleunigung von Baulandentwicklung sind nötig, um den Traum vom Eigenheim auch für Mittelstand und junge Familien wieder realistischer zu machen.