Geldwäschereigesetz: Neue Regeln mit vielen Ausnahmen – was Makler und Immobilienprofis jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der Schweiz neue Bestimmungen des Geldwäschereigesetzes (GwG), die erstmals auch den berufsmässigen Handel mit Grundstücken ausdrücklich erfassen. Damit geraten Immobilienmakler, Treuhänder und Vermittler stärker in den Fokus der Aufsichtsbehörden. Doch wer glaubt, dass nun jede Vermittlungstätigkeit mit umfangreichen Sorgfaltspflichten einhergeht, irrt. Der Gesetzgeber hat zahlreiche Ausnahmen vorgesehen – und die Praxis zeigt: Die neuen Pflichten treffen viele nur am Rande, ihre Konsequenzen sind jedoch nicht zu unterschätzen.

Hintergrund: Internationale Standards setzen die Schweiz unter Druck

Die Ausweitung des GwG auf den Immobiliensektor ist kein Zufall. Schon seit Jahren fordern die Financial Action Task Force (FATF) und internationale Gremien mehr Transparenz bei Immobilientransaktionen. Der Grund: Weltweit wird geschätzt, dass über ein Drittel aller Geldwäschefälle in Zusammenhang mit Immobiliengeschäften steht. Die Schweiz, bislang eher zurückhaltend bei der Regulierung dieses Sektors, kam durch den internationalen Druck zunehmend in Zugzwang.

Mit der Revision des GwG reagierte der Bundesrat auf diese Kritik – und erweiterte den Kreis der betroffenen Berufsgruppen. Neu fallen auch Personen, die berufsmässig am Kauf oder Verkauf von Grundstücken mitwirken, unter das Gesetz. Damit werden Makler, die bisher weitgehend ausserhalb der GwG-Pflichten agierten, zumindest teilweise in die Verantwortung genommen.

Wann Makler tatsächlich betroffen sind

Die entscheidende Frage lautet: Wann gilt ein Maklergeschäft als GwG-pflichtig?Grundsätzlich unterliegt derjenige dem Gesetz, der im Auftrag Dritter am Kauf oder Verkauf eines Grundstücks mitwirkt und dabei geschäftsmässig handelt.

Das bedeutet: Wer wiederholt oder mit Gewinnabsicht Grundstücksgeschäfte vermittelt, fällt in den Anwendungsbereich.

Doch die Praxis ist differenziert: Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen klassischen Vermittlungsmandaten und bloßer Beratungs- oder Schätzungstätigkeit. Nur wenn der Makler den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer aktiv herstellt oder vertraglich am Transaktionsprozess beteiligt ist, greifen die Pflichten des GwG.

Noch wichtiger: Für viele Transaktionen gelten Ausnahmen, etwa bei Verkäufen zwischen verbundenen Personen, innerhalb von Konzernen oder im familiären Umfeld. Auch Geschäfte mit selbstbewohnten Wohnliegenschaften fallen nicht unter die strengen Sorgfaltspflichten.

Dokumentationspflicht statt Ermittlungsaufwand

Neu ist vor allem die Pflicht, bei bestimmten Transaktionen eine Abklärung zur wirtschaftlich berechtigten Person vorzunehmen und diese schriftlich zu dokumentieren.

In der Praxis bedeutet das: Der Makler muss festhalten, wer effektiv hinter einer Käufer- oder Verkäufergesellschaft steht – insbesondere, wenn juristische Personen oder ausländische Konstrukte beteiligt sind.

In den meisten Fällen genügt eine formalisierte Dokumentation der Klärungspflicht, ohne dass umfangreiche Ermittlungen erforderlich sind. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich vermeiden, Makler in die Rolle von Finanzintermediären zu drängen. Wer jedoch Hinweise auf eine potenzielle Geldwäscherei erkennt – etwa ungewöhnliche Zahlungsströme oder komplexe Beteiligungsstrukturen –, ist verpflichtet, eine Meldung an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) zu prüfen.

Empfohlen wird, alle Abklärungen nachvollziehbar zu dokumentieren, selbst wenn keine Verdachtsmomente bestehen. Diese Dokumentation dient als Nachweis im Fall einer späteren Prüfung durch die Aufsichtsbehörden oder Gerichte.

Was bedeutet „berufsmässig“ konkret?

Das GwG gilt nur für Personen, die berufsmässig im Immobilienhandel tätig sind. Eine klare Definition liefert Art. 2 Abs. 2 lit. a GwG: Berufsmässigkeit liegt vor, wenn die Tätigkeit auf dauerhafte Einnahmen abzielt oder regelmässig wiederkehrend ausgeübt wird. Ein einzelnes Vermittlungsgeschäft einer Privatperson bleibt also weiterhin ausserhalb des GwG, solange keine gewerbsmässige Absicht besteht. Für professionelle Maklerunternehmen hingegen ist die Berufsmässigkeit grundsätzlich gegeben – auch wenn sie nur gelegentlich Grundstücke vermitteln.

Praktische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Für die Mehrheit der Maklerbetriebe bedeutet die Revision mehr administrative Verantwortung, aber keine Revolution. Die grösste Herausforderung liegt in der Einführung standardisierter Abläufe, um die Sorgfaltspflichten effizient zu erfüllen. Branchenverbände empfehlen, interne Checklisten zu entwickeln, die Folgendes abdecken:

- Identifikation und Überprüfung des Vertragspartners- Ermittlung der wirtschaftlich berechtigten Person- Prüfung von Risikoindikatoren (z. B. Herkunft der Mittel, Offshore-Strukturen)- Dokumentation sämtlicher Abklärungen und Kommunikation

Zwischen Regulierung und Realität

Kritiker bemängeln, dass die Schweiz mit der Revision erneut einen bürokratischen Kompromiss geschaffen habe: Einerseits wolle man internationale Standards erfüllen, andererseits die Branche nicht überfordern. Tatsächlich ist das neue Regelwerk durchzogen von Ausnahmen und unklaren Formulierungen, was den Vollzug erschwert.

Gerade kleinere Maklerbetriebe stehen vor der Frage, ob sie proaktiv unter das GwG fallen oder sich auf den Ausnahmecharakter berufen können. Experten raten, im Zweifel lieber mehr als zu wenig zu dokumentieren. Denn Verstösse gegen das GwG können – selbst bei fahrlässiger Unterlassung – strafrechtliche Konsequenzen haben.

Immobilien als Einfallstor für Geldwäscherei

Die Notwendigkeit der Verschärfung ist indes unbestritten. Immobilien gelten weltweit als beliebtes Instrument zur Verschleierung illegaler Gelder. Überteuerte Käufe, anonyme Gesellschaftsstrukturen oder komplexe Finanzierungen über Offshore-Vehikel erschweren die Nachverfolgung. Mit der Revision will der Gesetzgeber verhindern, dass die Schweiz weiterhin als „sicherer Hafen“ gilt. Die Einbindung der Makler ist dabei ein zentraler Schritt, denn sie stehen an der Schnittstelle zwischen Käufern, Verkäufern, Finanzinstituten und Notaren.

Empfehlungen für die Praxis

Für Makler und Treuhänder empfiehlt sich jetzt, ihre internen Prozesse zu überprüfen und anzupassen. Konkrete Massnahmen können sein:

1. Schulung des Personals: Verständnis für die neuen Sorgfaltspflichten und Verdachtsmomente schaffen.

2. Checklisten und Musterformulare: Einheitliche Dokumentationsvorlagen nutzen, um Abklärungen nachvollziehbar zu machen.

3. Risikobasierte Einschätzung: Transaktionen mit erhöhtem Risiko (z. B. ausländische Käufer, komplexe Gesellschaftsstrukturen) besonders sorgfältig prüfen.

4. Transparente Kommunikation: Kunden frühzeitig über die gesetzlichen Pflichten informieren, um Missverständnisse zu vermeiden.

5. Zusammenarbeit mit Fachjuristen: Bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholen, insbesondere bei grenzüberschreitenden Geschäften.

Fazit: Ein Gesetz mit Augenmass – aber grosser Signalwirkung

Das revidierte Geldwäschereigesetz bringt keine flächendeckende Regulierung, wohl aber ein klares Signal:

Der Immobiliensektor soll künftig nicht mehr als blinder Fleck in der Geldwäschereibekämpfung gelten.

Für die meisten Makler bleibt der Mehraufwand überschaubar – doch wer sich auf Ausnahmen verlässt, ohne sie sauber zu dokumentieren, geht ein unnötiges Risiko ein. Die neue Regelung verlangt keine detektivische Ermittlungsarbeit, wohl aber professionelle Sorgfalt und Transparenz.

Am Ende gilt: Wer seine Abläufe strukturiert, Risiken erkennt und Nachweise führt, ist auch unter dem neuen GwG auf der sicheren Seite.