Gesetzesänderungen im Werkvertrags- und Kaufrecht per 1. Januar 2026

Gesetzesänderungen im Werkvertrags- und Kaufrecht per 1. Januar 2026 – was Bauherren, Käufer und Unternehmer jetzt wissen müssen.

Mit dem Inkrafttreten der per 1. Januar 2026 beschlossenen Revisionen im Obligationenrecht (OR) und Zivilgesetzbuch (ZGB) wird das private Baurecht in der Schweiz modernisiert. Ziel der Reform ist es, die Position von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln zu stärken, die Rechtssicherheit zu erhöhen und die Schnittstellen zwischen Kauf-, Werkvertrags- und Bauhandwerkerrecht zu klären.

Die Änderungen betreffen unter anderem die Nachbesserungspflicht des Verkäufers, die verlängerte Rügefrist, das Verbot von Verjährungsverkürzungen sowie Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht und das Verhältnis zur SIA-Norm 118.

1. Nachbesserungspflicht des Verkäufers: Ende der Haftungsabwälzung

Einer der grössten Eingriffe betrifft das Kaufvertragsrecht bei neu zu erstellenden Bauten. Neu gilt ein zwingendes Nachbesserungsrecht des Verkäufers. Das bedeutet:

Verkäufer können sich künftig nicht mehr vollständig von der Mängelhaftung befreien oder Käufer auf die Subunternehmer verweisen.

Bislang war es gängige Praxis, dass Bauträger oder Generalunternehmer in Kaufverträgen festhielten, dass Käufer ihre Ansprüche direkt gegenüber den ausführenden Unternehmern geltend machen müssen. Diese Praxis ist ab dem 1. Januar 2026 nicht mehr zulässig.

Der Verkäufer ist neu verpflichtet, selbst nachzubessern oder für die Mängelbeseitigung zu sorgen – unabhängig davon, ob die Mängel durch Subunternehmer verursacht wurden.

Für bestehende Bauten bleibt die bisherige Rechtslage hingegen unverändert: Hier kann die Gewährleistung weiterhin vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Offen bleibt die Frage, ob die zwingende Nachbesserungspflicht auch für Totalsanierungen gilt, die zu neuen Stockwerkeigentumseinheiten führen. Der Gesetzestext lässt dies offen; aus systematischer Sicht wäre eine Anwendung aber sachgerecht.

2. Verlängerte Rügefrist: 60 Tage statt sofortige Anzeige

Mit der Revision wird die Rügefrist bei Baumängeln und Grundstückkäufen deutlich verlängert. Neu gilt für sämtliche Mängel – auch versteckte – eine Frist von 60 Tagen ab Entdeckung.

Damit ist das Gesetz grosszügiger als die SIA-Norm 118, die für nach zwei Jahren auftretende Mängel eine sofortige Rügepflicht vorsieht. Diese 60-tägige Frist ist zwingend, das heisst: eine vertragliche Verkürzung ist nicht mehr möglich.

Käufer und Bauherren erhalten dadurch mehr Zeit, um bei Auftreten eines Mangels Abklärungen durch Sachverständige vorzunehmen. Dennoch bleibt die Rügepflicht bestehen – wer sie verpasst, verliert seine Ansprüche.

3. Verbot der Verjährungsverkürzung: Mindestfrist bleibt fünf Jahre

Eine weitere zentrale Änderung betrifft die Verjährungsfrist bei Baumängeln. Schon heute beträgt diese fünf Jahre (Art. 219 OR). Neu hält das Gesetz ausdrücklich fest, dass diese Frist nicht zu Lasten des Käufers oder Bestellers verkürzt werden darf.

Damit sind Verträge mit einer Reduktion auf zwei Jahre künftig unzulässig – auch wenn Käufer diese Klausel unterschrieben haben. Der Verkäufer bleibt somit während fünf Jahren haftbar und muss innerhalb dieser Zeit gerügte Mängel auf eigene Kosten nachbessern.

Diese Regelung bringt vor allem für private Bauherren und Eigentümer mehr Rechtssicherheit, während Unternehmer ihre Vertragsmuster überprüfen müssen, um unzulässige Klauseln zu vermeiden.

4. Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht: Klarheit über Zinsen

Auch im Zivilgesetzbuch (ZGB) kommt es zu einer praxisrelevanten Anpassung. Neu wird gesetzlich festgelegt, dass eine Ersatzsicherheit zur Abwendung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht nur die angemeldete Hauptforderung, sondern auch Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken muss (Art. 839 Abs. 3 nZGB).

Diese Klarstellung geht auf eine parlamentarische Initiative Burkhart (Motion 17.4079) und das Bundesgerichtsurteil 5A_323/2022 zurück. Die Änderung sorgt für mehr Rechtssicherheit und Einheitlichkeit in der Praxis, da bisher strittig war, in welchem Umfang Zinsen von einer Ersatzsicherheit gedeckt sein müssen.

5. Verhältnis zur SIA-Norm 118: Anpassungsbedarf bei Bauverträgen

In der Baupraxis wird die SIA-Norm 118 häufig vertraglich vereinbart. Sie regelt unter anderem die Rüge- und Gewährleistungsfristen detailliert. Durch die Gesetzesrevision entsteht jedoch ein Widerspruch zwischen OR und SIA 118.

Die SIA-Norm 118 erlaubt während zwei Jahren nach Abnahme jederzeitige Mängelrügen; danach gilt eine Sofortrügepflicht. Das revidierte OR schreibt dagegen zwingend eine 60-tägige Rügefrist vor – auch für Mängel, die erst nach zwei Jahren auftreten.

Damit übersteuert das neue OR die weniger günstige Regelung der SIA-Norm 118 für alle Verträge, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Bis die SIA-Norm angepasst ist, gilt daher: Die zwingenden gesetzlichen Fristen gehen vor.

Für Planer, Bauherren und Generalunternehmer bedeutet das, dass bestehende Vertragsmuster überprüft und mit den neuen gesetzlichen Vorgaben abgestimmt werden müssen.

Fazit: Mehr Schutz, mehr Klarheit – aber auch mehr Verantwortung

Die Revision des Werkvertrags- und Kaufrechts bringt ab 2026 mehr Rechtsschutz für Käufer und Bauherren – allerdings auch mehr Verantwortung für Verkäufer und Unternehmer.

Die wichtigsten Konsequenzen auf einen Blick:

• Verkäufer von Neubauten haften zwingend für Nachbesserungen; Haftungsausschlüsse sind nicht mehr möglich.

• Käufer und Bauherren erhalten mehr Zeit für Mängelrügen, müssen aber weiterhin aktiv handeln.

• Verjährungsverkürzungen sind unzulässig – die Fünfjahresfrist ist zwingend.

• Ersatzsicherheiten müssen künftig auch Zinsen abdecken.

• Vertragsmuster mit SIA 118 müssen überprüft werden, um Widersprüche zum neuen OR zu vermeiden.

  
  

Damit stärkt die Revision das Vertrauen in Bau- und Immobilienverträge und schafft ein klareres Regelwerk – ein Schritt in Richtung fairerer und transparenterer Baupraxis in der Schweiz.