Fachbericht: Mietzinserhöhung nach Renovation – Analyse des Bundesgerichtsurteils 4A_75/2022

Mietzinserhöhung

1. Einleitung

Das Mietrecht in der Schweiz ist ein hochsensibles Thema, da es die Balance zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern gewährleisten muss. Mit dem Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 hat das Bundesgericht eine bedeutende Entscheidung gefällt, die den rechtlichen Rahmen für Mietzinserhöhungen nach Renovationen konkretisiert.

Die Frage der Zulässigkeit von Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen steht seit Jahren im Fokus juristischer Auseinandersetzungen. Insbesondere die Berechnungsgrundlage des zulässigen Ertrags war umstritten. Mit diesem Urteil stellt das Bundesgericht klar, dass die im Jahr 2020 eingeführte neue Berechnungsmethode auch auf Sanierungen anzuwenden ist.

2. Sachverhalt des Falls Mietzinserhöhung

Eine 5-Zimmer-Wohnung in Genf wurde 2015/2016 umfassend renoviert. Die Vermieterin erhöhte daraufhin den Mietzins von CHF 905 auf CHF 1'420.-

• Mietgericht Genf:

  Erhöhung auf CHF 1'117 gerechtfertigt (50 % der Kosten als wertvermehrend anerkannt).

• Kantonsgericht Genf:

  setzte die zulässige Miete auf CHF 985 fest.

• Bundesgericht:

  korrigierte und bestätigte den Mietzins von CHF 1'117 (ohne Nebenkosten) als rechtmäßig.

Die zentrale Streitfrage betraf die Berechnung des zulässigen Ertrags aus wertvermehrenden Investitionen.

3. Rechtliche Würdigung des Bundesgerichts

3.1 Praxis bis 2020

Früher galt: zulässiger Ertrag = Referenzzinssatz + 0,5 %. Diese Methode führte in Zeiten sinkender Referenzzinsen zu sehr niedrigen Erträgen für Vermieter.

3.2 Praxisänderung ab 2020 (BGE 147 III 14)

• Neu: zulässig ist ein Nettoertrag, der den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt (sofern dieser ≤ 2 %).

• Begründung: nachhaltig gesunkene Zinsen (1986: 5,5 % → 2020: 1,25 %) führten zu einer faktischen Renditeerosion.

• Ziel: Vermietern einen angemessenen Ertrag sichern und Anreize für Unterhalt und Renovation schaffen.

3.3 Anwendung auf den vorliegenden Fall

Das Bundesgericht entschied, dass diese neue Berechnungsmethode auch für Mietzinserhöhungen nach Renovationen gilt.

• Damit ergibt sich im konkreten Fall eine zulässige Erhöhung von 23,5 % statt nur 20,6 % (wie vom Kantonsgericht berechnet).

• Die vom Mieter verlangte Mietzinsreduktion wegen gesunkenem Referenzzins wurde abgelehnt, da es sich um einen indexierten Mietvertrag handelte.

4. Bedeutung des Urteils

4.1 Für Vermieter

• Rechtssicherheit:

  Die einheitliche Berechnungsmethode (Anfangsmietzins und Renovationen) schafft Klarheit.

• Anreizwirkung:

  Renovationen bleiben wirtschaftlich attraktiv, da die zulässigen Mietzinserhöhungen nicht künstlich begrenzt werden.

4.2 Für Mieter

• Höheres Belastungsrisiko:

  Nach umfassenden Renovationen können Mieten deutlich stärker steigen als nach der alten Praxis.

• Unsicherheit:

  Insbesondere Haushalte mit tieferen Einkommen könnten stärker von Mietpreissteigerungen betroffen sein.

4.3 Für den Wohnungsmarkt

• Investitionsklima:

  Das Urteil dürfte Renovationen und energetische Sanierungen fördern, da Investoren verlässlich kalkulieren können.

• Soziale Implikationen:

  Gleichzeitig könnte die Belastung der Mieterhaushalte in angespannten Märkten wie Zürich oder Genf zunehmen.

  
  

5. Kritische Würdigung

Das Bundesgericht betont den Parallelismus zwischen Anfangsmietzins und Renovationsanpassungen – ein grundsätzlich nachvollziehbarer Ansatz. Allerdings entstehen dadurch Spannungsfelder:

• Pro Vermieter:

  Sicherstellung eines „fairen“ Ertrags, Stärkung der Investitionsbereitschaft.

• Contra Mieter:

  Gefahr, dass Sanierungen zu „Luxussanierungen“ werden, mit dem Nebeneffekt steigender Mietpreise und Verdrängung.

• Gesellschaftlich:

  Die Entscheidung könnte in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sozialen Sprengstoff bergen.

Eine Herausforderung wird darin bestehen, zwischen notwendigen Investitionen (z. B. energetische Sanierungen) und missbräuchlichen Mietzinserhöhungen zu unterscheiden.

6. Fazit

Das Urteil 4A_75/2022 setzt einen klaren Rechtsrahmen: Mietzinserhöhungen nach Renovationen werden nach derselben Methode berechnet wie Anfangsmieten. Damit stärkt das Bundesgericht die Einheitlichkeit der Praxis und fördert Investitionen in den Immobilienbestand.

Gleichzeitig rückt das Urteil die soziale Frage der Wohnraumerschwinglichkeit erneut in den Vordergrund. Der Gesetzgeber wird gefordert sein, flankierende Maßnahmen zu prüfen – etwa durch den Ausbau von gemeinnützigem Wohnraum oder gezielte Mieterschutzinstrumente.

Die Entscheidung zeigt: Das Schweizer Mietrecht bleibt ein Balanceakt zwischen ökonomischer Tragfähigkeit und sozialer Verantwortung.