Was ist die Mehrwertabgabe bei Zonenplanänderungen? – Einfach erklärt

Mehrwertabgabe

Wenn eine Gemeinde in der Schweiz den Zonenplan ändert – zum Beispiel, indem sie ein Grundstück von einer Landwirtschaftszone in eine Wohnzone umwandelt – kann das Grundstück stark an Wert gewinnen. Genau hier setzt die Mehrwertabgabe an: Der Staat verlangt einen Teil dieses Gewinns zurück, weil der Wertanstieg nicht durch den Eigentümer selbst, sondern durch eine öffentliche Planung entstanden ist.

Worum geht es bei der Mehrwertabgabe?

Die Mehrwertabgabe ist eine Art "Beteiligung" des Grundeigentümers an einem finanziellen Vorteil, der durch raumplanerische Maßnahmen (meist Zonenplanänderungen) entsteht. Sie wird nicht auf das ganze Grundstück, sondern nur auf den Mehrwert, also den zusätzlichen Wert nach der Änderung, erhoben.

Ein einfaches Beispiel:

• Vorher war dein Land in der Landwirtschaftszone – kaum bebaubar.

• Dann wird es in eine Wohnzone umgezont – plötzlich darfst du dort ein Haus bauen.

• Dadurch wird das Land viel wertvoller.

• Die Gemeinde verlangt nun einen Anteil dieses Mehrwerts – das ist die Mehrwertabgabe.

Rechtlicher Hintergrund

Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen alle Kantone Regeln zur Mehrwertabgabe aufstellen. Der Bund schreibt vor, dass bei sogenannten Einzonungen (z. B. von Landwirtschafts- in Wohnzonen) mindestens 20 % des Mehrwerts als Abgabe zu zahlen sind. Die Kantone dürfen aber höhere Sätze festlegen oder die Abgabe auch auf andere Zonenänderungen ausdehnen (z. B. Umzonung auf mehr Geschosse).

Wann muss man die Abgabe bezahlen?

Die Abgabe wird nicht sofort fällig. Es gibt zwei wichtige Zeitpunkte:

1. Verfügung: Sobald die Zonenplanänderung in Kraft tritt, wird der Mehrwert geschätzt und eine Abgabeverfügung erstellt.

2. Fälligkeit: Bezahlt werden muss erst, wenn:

   • das Grundstück verkauft wird oder

   • es überbaut wird (also man von dem neuen Wert tatsächlich profitiert).$

     
     

Wie wird die Höhe berechnet?

Die Höhe der Abgabe hängt vom Mehrwert ab. Dieser wird durch Vergleich des Landwertes vor und nach der Planänderung geschätzt.

Beispiel 1: Neueinzonung

• Vorher:         Landwirtschaftszone →                 CHF 150’000

• Nachher:      Wohnzone →                                   CHF 15’000’000

• Mehrwert:                                                                CHF 14’850’000

• Abgabe (mind. 20 %):                                          CHF 2’970’000

  
  

Beispiel 2: Umzonung (mehr Bauen erlaubt)

• Vorher:         Wohnzone mit 2 Geschossen → CHF 1’200’000

• Nachher:      Wohnzone mit 3 Geschossen → CHF 1’800’000

• Mehrwert:                                                                CHF 600’000

• Abgabe (z. B. 30 %):                                             CHF 180’000

  
  

Nicht alle Kantone verlangen bei Um- oder Aufzonungen eine Abgabe – hier lohnt sich der Blick ins kantonale Recht.

Wofür wird die Mehrwertabgabe verwendet?

Die eingenommenen Gelder dürfen nur für raumplanerische Zwecke verwendet werden. Dazu zählen z. B.:

• Entschädigungen bei Auszonungen

• Erhalt von Kulturland

• Förderung der Siedlungsverdichtung

• Finanzierung von Infrastrukturprojekten

  
  

Wichtige Hinweise für Grundstückseigentümer

• Die Abgabe ist nicht freiwillig – sie ist gesetzlich vorgeschrieben.

• Der Prozentsatz und die Details der Erhebung sind kantonal unterschiedlich.

• Wer eine Parzelle besitzt, die möglicherweise von einer Planänderung betroffen ist, sollte sich frühzeitig informieren.

• Eine professionelle Bewertung des Mehrwerts sowie rechtliche Beratung können helfen, böse Überraschungen zu vermeiden.

  
  

Fazit

Die Mehrwertabgabe ist eine faire Methode, um den Gewinn aus Planungsentscheiden gerecht zu verteilen. Wer ein Grundstück besitzt, das durch eine Zonenplanänderung im Wert steigt, sollte sich mit dem Thema unbedingt auseinandersetzen – idealerweise bevor gebaut oder verkauft wird.