Stärkung der Rechte von Bauherrschaft und Immobilienkäufern: Das neue Bauvertragsrecht ab 2026

Bauvertragsrecht

Einleitung

Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen eine der bedeutendsten Investitionen ihres Lebens. Umso wichtiger ist ein rechtlicher Rahmen, der Käufer und Bauherren angemessen schützt. Mit der Revision des Bauvertragsrechts, die am 1. Januar 2026 in Kraft treten soll, werden in der Schweiz zentrale Aspekte des Kauf- und Werkvertragsrechts angepasst, um die Position von Bauherrschaften und Immobilienkäufern zu stärken.

Hintergrund der Gesetzesrevision

Bisher konnten Verkäufer und Generalunternehmer ihre Haftung für Baumängel vertraglich ausschliessen oder auf Subunternehmer abwälzen. Dies führte dazu, dass Käufer ihre Mängelrechte oft direkt gegenüber Subunternehmern geltend machen mussten, was in der Praxis mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden war. Zudem mussten Mängel "sofort" gemeldet werden, was eine unrealistisch kurze Frist darstellte. Diese Situation veranlasste den Bundesrat, eine Revision des Obligationenrechts vorzuschlagen, die nun vom Parlament weitgehend angenommen wurde.

Kernpunkte der Reform

1. Verlängerte Rügefrist

Die Frist zur Meldung von Mängeln wird von bisher wenigen Tagen auf 60 Tage verlängert. Dies gilt sowohl für offene als auch für verdeckte Mängel und betrifft sowohl Werkverträge als auch Grundstückkaufverträge. Die Parteien können jedoch vertraglich eine andere Frist vereinbaren.

2. Unabdingbares Nachbesserungsrecht

Für Bauten, die persönlichen oder familiären Zwecken dienen, kann das Recht auf Nachbesserung künftig nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden. Dies soll verhindern, dass Käufer durch Klauseln benachteiligt werden, die die Haftung des Verkäufers ausschliessen oder auf Subunternehmer abwälzen.

3. Klarere Vertragsgestaltung

Kaufverträge sollen künftig detailliertere Baubeschriebe enthalten, um die Transparenz zu erhöhen und die Rechte der Käufer zu stärken. Dies soll insbesondere verhindern, dass unklare Formulierungen zulasten der Käufer ausgelegt werden.

4. Anpassungen beim Bauhandwerkerpfandrecht

Um das Risiko doppelter Zahlungen durch Bauherrschaften zu minimieren, wird die Möglichkeit geschaffen, das Bauhandwerkerpfandrecht durch eine Ersatzsicherheit wie eine Bankgarantie abzuwenden. Dabei müssen Verzugszinsen künftig nur noch für einen Zeitraum von zehn Jahren gedeckt werden.

Ausblick

Die Reform des Bauvertragsrechts stellt einen bedeutenden Schritt zur Stärkung der Rechte von Bauherrschaften und Immobilienkäufern in der Schweiz dar. Durch die verlängerte Rügefrist, das unabdingbare Nachbesserungsrecht und klarere Vertragsgestaltungen wird die Position der Käufer erheblich verbessert. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Qualität im Bauwesen steigt, da Verkäufer und Generalunternehmer stärker in die Verantwortung genommen werden.

Die Gesetzesänderungen sollen am 1. Januar 2026 in Kraft treten. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Neuerungen in der Praxis auswirken und ob sie die erhoffte Verbesserung für Käufer und Bauherren bringen werden.