Wenn Gold gegen Ziegel- und Betonpreise tauscht: Warum Schweizer Immobilienpreise und Löhne nicht mehr synchron gehen

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: In der Schweiz steigen die Immobilienpreise weiter – doch die Löhne bringen nicht mehr Schritt. Laut einem Interview mit Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident von IAZI, sei die Immobilienpreisentwicklung „völlig abgekoppelt“ von der Lohnentwicklung.

Wie kommt es dazu – und was bedeutet das für Käufer, Eigentümer und Investoren?

Die Abkopplung – Ursachen im Überblick

Ein zentraler Treiber ist das chronische Missverhältnis von Angebot und Nachfrage:

Wohnraum in begehrten Lagen bleibt rar, die Leerstandsquote liegt vielerorts bei unter 1 % – ein klassisches Zeichen von Wohnungsnot.

Gleichzeitig sind Grundstücke in guten Lagen teuer, Bau- und Regulierungs-Hürden hoch – das schmälert den Bauland- und Neubau-Spielraum.

Auf der Einkommensseite hingegen bewegen sich die Löhne zwar kontinuierlich, aber moderat – und viel zu langsam, als dass sie die starken Preisanstiege bei Wohneigentum hätten mittragen können. Scognamiglio illustriert dies etwa mit dem Beispiel: Wer vor zehn Jahren ein Haus in Uster kaufte mit rund 1.2 Mio. Franken, zahlt heute dafür etwa 2 Mio. – eine Zunahme von rund 65 %. Dieser Unterschied sei schlicht mit normalen Spar- und Einkommenssteigerungen nicht aufholbar.

Die Folgen: Verschobene Kaufzeitpunkte und neue Eigentümerprofile

Die Entkopplung hat klare Auswirkungen: Erstkäufer müssen länger sparen, mehr Eigenkapital einbringen – oder sind schlicht ausgeschlossen. Laut der Analyse von IAZI sind heute deutlich weniger Mieter überhaupt in der Lage, sich Wohneigentum zu leisten.  Junge Paare, die früher mit Mitte 30 Hausbesitzer wurden, müssen heute mit 40 oder sogar 45 rechnen – mit all den Konsequenzen für Lebensplanung, Familie, Mobilität.

Gleichzeitig verschiebt sich das Käuferprofil: Statt zahlreicher junger Familien dominieren Kapitalstarke, Investoren oder Erbschaftsnehmer den Markt. Immobilien werden mehr denn je als Wertanlage und weniger als Zuhause für die jüngere Generation genutzt.

Investoren im Vorteil – Privathaushalte unter Druck

Ein weiterer Aspekt: Für institutionelle Käufer oder fondsgebundene Investoren gelten andere Kennzahlen als für private Erwerber. Die Anlagestruktur, Renditeerwartung, Risiko- und Hebelsetzung differieren stark vom klassischen Eigenheimkäufer. Laut Marktanalysen sind gerade diese Akteure heute im Schweizer Immobilienmarkt im Vorteil.

Für Privathaushalte bedeutet dies: Höhere Einstiegshürden, längere Wartezeiten, verschärfte Tragbarkeit. Der Traum vom Eigenheim wird zunehmend selektiv.

Doch warum steigen Immobilienpreise trotzdem weiter?

Man könnte meinen: Wenn Wirtschaft und Einkommen stocken, müssten Immobilienpreise fallen. Dem ist nicht so. Im Gegenteil: Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich robust – sogar in Zeiten höherer Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit.

Das liegt u. a. daran, dass Immobilien zunehmend als «sicherer Hafen» wahrgenommen werden – gerade in Zeiten globaler Unsicherheit, Währungs- oder Zinsrisiken. Dazu kommt der stete Zuzug in Ballungsräume, Leerstände gegen Null und hohes Investoreninteresse. Das Angebot reagiert nur langsam – Stadt- und Gemeinderegulierungen, knappe Baulandreserven und aufwändige Bewilligungsverfahren verzögern Neubauten.

Was bedeutet das konkret für Marktakteure?

Für Ersterwerber heißt es: Eigenkapital frühzeitig sichern, Budget realistisch planen und gegebenenfalls alternative Wohnformen (z. B. Eigentumswohnungen statt Häuser) prüfen. Für Bestands-Eigentümer ergibt sich ein Vorteil: Wer bereits Wohneigentum besitzt, profitiert von Wertsteigerungen – allerdings wächst gleichzeitig auch der Druck durch Steuer-, Unterhalts- und Refinanzierungsthemen.

Für Investoren bleibt das Umfeld attraktiv, wenngleich Risiken zunehmen: Regulatorische Änderungen (z. B. Mietpreisinitiativen), sinkende Mieterträge bei wirtschaftlicher Abkühlung oder ein Überangebot durch Neubau könnten Folgen haben.

Fazit: Ein Markt im Wandel – und was das heißt

Der Aussagen-Satz „Die Immobilienpreise sind von der Lohnentwicklung völlig abgekoppelt“ ist keine provokative Überschrift, sondern beschreibt eine reale Marktverschiebung. Wer künftig erfolgreich im Eigenheim- oder Anlageimmobilienmarkt agieren will, muss das veränderte Umfeld verstehen: Angebotssituation, Finanzierungsbedingungen, Regulierungsrahmen und Nutzungsreserven zählen genauso stark wie das Einkommen.

Damit verändert sich auch die klassische Wohnträumer-Logik: Statt „erst verdienen, dann kaufen“ gilt zunehmend „so früh wie möglich Zugang sichern oder Alternativen prüfen“. Für den Markt bedeutet das: Preise könnten sich stabil halten oder weiter steigen – aber die Teilhabe für breitere Bevölkerungsschichten wird schwieriger.

Quizfrage am Schluss: Wenn die Löhne nicht mitziehen – wer soll überhaupt noch Käufer werden? Die Antwort liegt im Blick auf Eigenkapital, Erbschaften, alternative Zugänge – und vielleicht einem neuen Verständnis davon, was Wohneigentum heute bedeutet.