Fachbericht: Auswirkungen der Basel-III-Regulierung auf die Hypothekarfinanzierung in der Schweiz

1. Einleitung

Mit dem Beschluss des Bundesrats vom November 2023 werden die finalen Basel-III-Standards in das Schweizer Recht integriert. Diese treten am 1. Januar 2025 mit der revidierten Eigenmittelverordnung (ERV) und den angepassten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) in Kraft. Die Reform stärkt die Stabilität des Finanzsystems, präzisiert die Kreditrisiken und reduziert Fehlanreize im Hypothekarmarkt. Besonders betroffen sind Banken mit grossem Hypothekargeschäft, da sich Eigenmittelanforderungen und Risikogewichte erheblich verändern.

2. Regulatorischer Hintergrund

Die Basel-III-Standards wurden nach der Finanzkrise 2008/2009 entwickelt, um die Krisenanfälligkeit des Bankensektors zu verringern. Sie definieren internationale Mindestvorschriften für das Eigenkapital, das Banken im Verhältnis zu ihren risikogewichteten Aktiven (RWA) halten müssen. In der Schweiz erfolgt die Umsetzung über die Eigenmittelverordnung (ERV). Diese verlangt eine differenzierte Bewertung von Immobilien nach Nutzung und Risikoart, wodurch Wohn- und Gewerbeliegenschaften künftig unterschiedlich gewichtet werden.

3. Neue Risikogewichtungen im Detail

Für selbst bewohnte Wohnliegenschaften sinken die Risikogewichte bis 60 % Belehnung von 35 % auf 20 %. Für Renditeobjekte steigen sie bei hoher Belehnung bis zu 150 %. Selbstgenutzte Gewerbeliegenschaften profitieren mit Risikogewichten von 60–85 %, während vermietete Gewerbeobjekte stärker belastet werden. Baukredite und Baulandfinanzierungen werden mit fix 150 % risikogewichtet. Damit werden risikoarme Finanzierungen gefördert und spekulative Projekte verteuert.

4. Weitere regulatorische Anpassungen

Die 2019 verschärften SBVg-Richtlinien werden gelockert: Neu genügen 10 % Eigenmittel und eine Amortisation innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts. Zudem muss der Belehnungswert einer Immobilie künftig mindestens fünf Jahre beibehalten werden, um prozyklische Effekte zu vermeiden. Diese Anpassungen fördern eine langfristige Stabilität im Hypothekarmarkt.

5. Auswirkungen auf den Hypothekarmarkt

Für Eigenheime sinken die Eigenmittelanforderungen, wodurch Hypotheken günstiger werden können. Das führt zu intensiverem Wettbewerb zwischen Banken und stärkt die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum. Gemeinnützige Wohnbauträger profitieren ebenfalls, während Investoren in hochbelehnte Renditeobjekte mit höheren Finanzierungskosten rechnen müssen. Insgesamt wird die Risikobewertung präziser und kapitalintensivere Projekte werden reguliert.

6. Auswirkungen auf Immobilienpreise

Die Reform dürfte heterogene Preisentwicklungen auslösen: Selbstgenutzte Wohn- und Gewerbeobjekte könnten im Preis steigen, während Renditeimmobilien und Bauland unter Druck geraten. Langfristig stabilisieren sich die Märkte, da spekulative Investitionen abnehmen und nachhaltige Finanzierungen gefördert werden.

7. Schlussfolgerung

Die Umsetzung der Basel-III-Standards markiert einen bedeutenden Schritt hin zu einem stabileren Hypothekarsystem. Eigenheimbesitzer und gemeinnützige Bauträger profitieren von tieferen Eigenmittelanforderungen, während Investoren in Renditeobjekte stärkeren Restriktionen unterliegen. Langfristig fördert die Reform ein nachhaltigeres Kreditwachstum und trägt zur Vermeidung von Immobilienblasen bei. Für Banken bedeutet die Umstellung zunächst mehr Komplexität, eröffnet jedoch Spielraum für gezieltere und verantwortungsvollere Kreditvergaben.