Bauen auf fremdem Boden – Was Sie über Baurecht wissen sollten
- IREM Team
- 29. Aug.
- 3 Min. Lesezeit
Teaser:
In vielen Städten ist Bauland rar und teuer. Wer dennoch bauen oder in Immobilien investieren möchte, stößt früher oder später auf das Baurecht. Es bietet die Möglichkeit, ein Haus oder ein Renditeobjekt auf fremdem Boden zu errichten – ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Klingt ungewöhnlich? Ist es auch. Aber für beide Seiten kann das Modell hochinteressant sein. Wir erklären, wie das Baurecht funktioniert, welche Chancen und Risiken es gibt und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Was genau ist Baurecht?
Im Schweizer Zivilgesetzbuch (Art. 779 ff. ZGB) ist das Baurecht als Dienstbarkeit geregelt. Es erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu behalten.
Das Besondere:
Ein Baurecht wird im Grundbuch eingetragen.
Es gilt für 30 bis 100 Jahre.
Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundeigentümer zurück (Heimfall).
Damit wird das klassische Prinzip „Alles, was auf dem Boden steht, gehört dem Grundstückseigentümer“ durchbrochen.
Warum ist das Baurecht attraktiv?
Vorteile für Grundstückseigentümer
Regelmäßige Einnahmen: Der Eigentümer erhält einen Baurechtszins, ohne selbst bauen zu müssen.
Eigentum bleibt bestehen: Das Grundstück wird nicht verkauft, sondern bleibt in der Familie oder Institution.
Mitgestaltung: Der Eigentümer kann Einfluss auf die Bebauung und Nutzung nehmen.
Wertsteigerung nutzen: Steigt der Bodenwert, profitiert er langfristig.
Vorteile für Bauherren oder Investoren
Geringere Einstiegskosten: Es ist kein Grundstückskauf nötig, was Kapital spart.
Einfachere Finanzierung: Banken berücksichtigen, dass weniger Eigenmittel gebunden sind.
Klare Regeln: Am Ende gibt es eine Rückgabe oder eine Verlängerung – beides ist planbar.
Spekulationssicherheit: Da sich der Baurechtszins oft am Bodenwert orientiert, sind Preisschwankungen besser kontrollierbar.
Der Baurechtszins – die „Miete fürs Grundstück“
Für das Nutzungsrecht zahlt der Bauherr einen Baurechtszins. Die Höhe richtet sich nach verschiedenen Faktoren:
Landwert × Zinssatz – die klassische Formel, vor allem bei Wohn- oder Gewerbebauten.
Umsatz- oder ertragsabhängig – vor allem bei Gastronomie oder Verkaufsliegenschaften.
Damit der Zins fair bleibt, gibt es meist Anpassungsklauseln:
Indexierung (z. B. Teuerung oder Baukostenindex)
Anpassung an Referenzzinsen
Neubewertung des Landwerts
So entwickeln sich Grundstück und Ertrag parallel.
Heimfall – das Ende des Baurechts
Nach Ablauf des Vertrages kommt es zum Heimfall:
Das Bauwerk geht automatisch ins Eigentum des Grundstücksbesitzers über.
Alle dinglichen Rechte (z. B. Hypotheken) erlöschen.
Mietverhältnisse bestehen in der Regel weiter.
Heimfallentschädigung
Oft erhält der Bauherr eine Entschädigung, die sich am Verkehrswert der Baute orientiert. Doch die Details sind entscheidend:
Wohnbauten → meist voller oder leicht reduzierter Marktwert.
Industrie- und Gewerbebauten → Reduktionen sind üblich, da die Wiederverwendung schwieriger ist.
Spezialbauten → häufig keine Entschädigung, teilweise sogar Rückbaupflicht.
Praxisbeispiel: Eigentumswohnung im Baurecht
Nehmen wir an, jemand kauft eine Eigentumswohnung im Baurecht. Der Marktwert beträgt 1,3 Mio. Franken. Der Baurechtszins liegt bei 100'000 Franken pro Jahr, die Restlaufzeit bei 40 Jahren.
Was bedeutet das?
Der Käufer zahlt weniger für die Wohnung als ohne Baurecht, da der Wert mit kürzerer Restlaufzeit sinkt.
Gleichzeitig muss er jedes Jahr den Baurechtszins leisten.
Am Ende der Laufzeit erhält er – je nach Vertrag – eine Heimfallentschädigung, zum Beispiel 80 % des Gebäudewertes.
Dieses Beispiel zeigt: Der Baurechtszins und die Heimfallregelung haben direkten Einfluss auf den heutigen Marktwert.
Chancen und Risiken im Überblick
Chancen:
Win-Win-Situation für Eigentümer und Bauherr
Flexible Lösung, wo Bauland knapp ist
Kapitalersparnis beim Bauherrn
Risiken:
Komplexe Verträge: Details zu Zins, Anpassungen und Heimfall sind entscheidend.
Wertentwicklung: Immobilien im Baurecht verlieren mit kürzerer Restlaufzeit an Marktwert.
Abhängigkeit: Verlängerungen müssen neu verhandelt werden.
Fazit – ein Modell mit Zukunft
Das Baurecht ist eine attraktive Möglichkeit, Wohn- und Gewerbeflächen zu schaffen, ohne dass Grundstücke verkauft werden müssen. Gerade in wachsenden Städten ist es ein Instrument, das immer wichtiger wird.
Für Bauherren: Es senkt die Einstiegskosten und eröffnet neue Chancen.Für Eigentümer: Es sorgt für stabile Einnahmen und langfristige Sicherung des Grundeigentums.
Doch eines ist klar: Der Erfolg steht und fällt mit dem Vertrag. Wer hier ungenau arbeitet, riskiert Konflikte und Wertverluste.
Call-to-Action:
Überlegen Sie, ob ein Bauprojekt im Baurecht für Sie in Frage kommt – als Eigentümer oder als Bauherr? Dann lassen Sie sich beraten. Wir helfen Ihnen, Verträge zu prüfen, Baurechtszinsen einzuschätzen und die langfristigen Auswirkungen zu verstehen. So wird das Baurecht für Sie zur sicheren und lohnenden Investition.
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