Das Wohnrecht bei Immobilien – Eine rechtliche Konstruktion mit weitreichenden Folgen
- IREM Team
- 18. Aug.
- 3 Min. Lesezeit
Einleitung
Der demografische Wandel, steigende Immobilienpreise und ein zunehmendes Bedürfnis nach finanzieller Flexibilität im Alter führen immer häufiger dazu, dass Immobilieneigentümer ihre Liegenschaften veräußern möchten, ohne jedoch ihre gewohnte Wohnsituation aufzugeben. Eine in der Praxis beliebte Lösung stellt das Wohnrecht dar – eine juristische Konstruktion, die den Spagat zwischen Verkauf und Verbleib ermöglicht. Doch wie funktioniert das Wohnrecht im Detail, und welche Chancen und Risiken birgt es für Verkäufer und Käufer?
Was ist das Wohnrecht? – Rechtliche Grundlagen und Ausgestaltung
Das Wohnrecht ist eine sogenannte personale Dienstbarkeit, die im Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB, Art. 776 ff.) geregelt ist. Es verleiht einer bestimmten Person das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Dabei ist das Wohnrecht unübertragbar und nicht vererblich – es ist also streng personenbezogen.
In der Praxis wird das Wohnrecht in der Regel im Grundbuch eingetragen, was es gegenüber Dritten absichert und den Schutz der berechtigten Person verstärkt. Es kann sowohl unentgeltlich als auch entgeltlich ausgestaltet werden:
Beim unentgeltlichen Wohnrecht entstehen für die begünstigte Person keine Mietkosten – lediglich Nebenkosten im Umfang eines üblichen Mietverhältnisses müssen getragen werden.
Das entgeltliche Wohnrecht hingegen sieht eine monatliche Zahlung an den Eigentümer vor. Diese wird vertraglich geregelt und kann etwa dann sinnvoll sein, wenn sich der neue Eigentümer zusätzliche Einnahmen sichern möchte.
Relevanz für den Immobilienverkauf – Attraktive Lösung oder Verkaufshemmnis?
Aus Sicht des Verkäufers ist das Wohnrecht oft eine ideale Lösung: Die Liquidität aus dem Verkauf wird gesichert, während gleichzeitig die eigene Wohnsituation erhalten bleibt. Aus Käufersicht hingegen ist das Wohnrecht häufig ein Hemmschuh. Die Gründe dafür liegen auf der Hand:
Die Immobilie steht nicht zur freien Verfügung, solange das Wohnrecht besteht.
Eine Vermietung oder Selbstnutzung ist durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen.
Die Rendite einer solchen Immobilie ist durch den Entgang von Mieteinnahmen eingeschränkt.
Im Fall einer Finanzierung könnte das Wohnrecht eine erschwerte Kreditvergabe nach sich ziehen.
Die wirtschaftliche Bewertung des Wohnrechts – Einfluss auf den Verkehrswert
Ein zentrales Thema in der Praxis ist die Wertermittlung einer mit Wohnrecht belasteten Immobilie. Diese ist nur möglich, wenn der Ertragsausfall aufgrund der Nutzungseinschränkung sowie die Restlebenserwartung der begünstigten Person berücksichtigt werden.
Berechnungsansatz: Barwertmethode
Der wirtschaftliche Nachteil für den Eigentümer – der sogenannte Nettonachteil – wird berechnet, indem man die entgangenen jährlichen Mieteinnahmen mit einem Rentenbarwertfaktor multipliziert.
Beispielrechnung
Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und einem Marktwert von CHF 3.28 Mio. wird von einer 66-jährigen Frau mit Wohnrecht in einer Wohnung genutzt. Die entgangene Jahresmiete beträgt CHF 22'000. Bei einer Restlebenserwartung von 22 Jahren und einem Kapitalisierungszinssatz von 2.75 % ergibt sich ein Barwert des Wohnrechts von rund CHF 359'546. Der neue Verkehrswert der Immobilie beträgt somit CHF 2.92 Mio. – eine Reduktion um etwa 11 %.
Strategische Überlegungen für Eigentümer und Käufer
Für Eigentümer (Verkäufer):
Liquiditätsgewinn
Absicherung des Wohnrechts
Preisverhandlung mit Wertminderung berücksichtigen
Für Käufer:
Nutzungseinschränkungen und Investitionshürden
Bewertungssicherheit durch professionelle Gutachten
Rechtliche und praktische Empfehlungen
Vertragsgestaltung mit klaren Regelungen
Gutachterliche Bewertung für faire Preisfindung
Transparenz im Verkaufsprozess
Fazit: Zwischen Lösung und Last
Das Wohnrecht ist ein machtvolles Instrument in der Immobilienpraxis, das – bei sachgemäßer Anwendung – beiden Parteien Vorteile verschaffen kann. Für Eigentümer, die im Alter auf Liquidität angewiesen sind, bietet es eine Möglichkeit, ihre Wohnsituation zu sichern. Für Käufer ist es dagegen oft eine Hürde, die sich nur unter bestimmten Bedingungen lohnt – etwa bei Anlageobjekten mit mehreren Wohneinheiten.