Formularpflicht für den Anfangsmietzins

Vermieter von Wohnräumen sind verpflichtet, beim Abschluss eines Mietvertrags den zuvor geltenden Mietzins auf einem vom Kanton genehmigten Formular offenzulegen. Diese Pflicht ergibt sich aus Artikel 270 Absatz 2 des Obligationenrechts (OR).

Im Kanton Zürich gilt die Formularpflicht nur, wenn der Leerwohnungsbestand 1,5 Prozent oder weniger beträgt. Der genaue Leerwohnungsbestand wird jährlich vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhoben und jeweils am 1. Juni veröffentlicht.

Sinkt der Leerwohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr auf 1,5 Prozent oder weniger, ordnet der Regierungsrat die Verwendung des Formulars an. Steigt der Wert hingegen über 1,5 Prozent, hebt der Regierungsrat die Pflicht wieder auf. Die entsprechende Änderung tritt jeweils am 1. November desselben Jahres in Kraft.

Aufgrund dieser Regelung wurde die Formularpflicht erstmals auf den 1. November 2013 eingeführt. Da der Leerwohnungsbestand – wie bereits im Vorjahr – unter 1,5 Prozent liegt, ist die Verwendung des Formulars zur Mitteilung des vorherigen Mietzinses seit dem 1. November 2013 verpflichtend.

Bei Missachtung dieser Pflicht ist der Mietvertrag nach geltender Rechtsprechung bezüglich des Anfangsmietzinses teilnichtig. In einem möglichen Gerichtsverfahren hat das Gericht den Anfangsmietzins auf ein angemessenes Niveau festzusetzen. Weitere spannende Information unter dem folgendem Artikel: https://www.20min.ch/story/jeder-mieter-soll-wissen-was-sein-vormieter-zahlte-690431977536

Weitere Kantone mit Formularpflicht gemäss Artikel 270 Absatz 2 OR

Neben dem Kanton Zürich schreiben auch folgende Kantone die Verwendung eines offiziellen Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vor:

• Nidwalden (NW):

  Einführungsverordnung zu den bundesrechtlichen Bestimmungen über die Miete und die nichtlandwirtschaftliche Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 4. Juli 1990, GS 221.2, §2

  
  

• Zug (ZG):

  Einführungsgesetz über die Behörden und das Verfahren in Mietsachen vom 25. Januar 2001, BGS 216.3, §27

  
  

• Freiburg (FR):

  Ausführungsgesetz über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 9. Mai 1996, 222.3.1, Art. 27

  Verordnung über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge vom 26. November 2002, 222.3.12

  
  

• Waadt (VD):

  Loi sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire vom 7. März 1993, RSV 3.5

  
  

• Neuenburg (NE):

  Loi d’introduction des titres huitième et huitième bis du code des obligations vom 28. Juni 1993, RSN 224.1, Art. 29

  
  

• Genf (GE):

  Loi d'application du code civil et du code des obligations vom 1. Januar 1982, RSG E.1.05, Art. 24